Op 25 augustus 2023 heeft de rechtbank Rotterdam een interessante uitspraak gedaan over de huur van een jachthaven.
Wat was er aan de hand?
Het ging om een bedrijf dat al sinds 1971 tegen betaling een stuk grond met een zogenaamde machineloods in gebruik had als ‘jachtwerf en herstelinrichting van pleziervaartuigen’. Eigenaar en verhuurder is de gemeente. Bij brief van 29 juni 2022 heeft de gemeente de huur opgezegd (en de ontruiming van het perceel aangezegd) tegen 1 oktober 2022. Huurder is het daar niet mee eens en voert stevig verweer.
Wanneer sprake is van verhuur voor zakelijke doeleinden (dus door een onderneming of instelling) zijn er drie mogelijkheden. De eerste is wanneer er een stuk grond wordt verhuurd. Er gelden dan weinig tot geen bijzondere regels. De tweede is wanneer er een gebouwde onroerende zaak wordt verhuurd ten behoeve van horeca, detailhandel of ambachtsbedrijven. We spreken dan over huur in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (hierna ‘290-bedrijfsruimte’ te noemen). Een huurder heeft dan stevige huurbescherming, het is niet eenvoudig zo’n huurovereenkomst als verhuurder te beëindigen.
Indien bedrijfsruimte wordt verhuurd die geen 290-bedrijfsruimte betreft, dan is sprake van de verhuur van 230a-bedrijfsruimte. Dat is de restcategorie en vormt de grootse groep van verhuurde objecten in Nederland. Denk aan fabrieken, loodsen, logistieke centra, kantoren, medische centra en dergelijke. De huurder van 230-bedrijfsruimte kan bij het einde van de huur ontruimingsbescherming vragen aan de kantonrechter voor een jaar en dat in theorie nog twee keer doen (drie jaar totaal). In de praktijk komt een jaar extra geregeld voor, twee jaar uitstel weinig en drie jaar nooit.
Kortom, het maakt nogal uit welk huurregime in een bepaalde situatie van toepassing is. En dus speelde die vraag ook hier. Wat het voor partijen en de rechter er niet eenvoudiger op maakte was het gegeven dat er geen schriftelijke huurovereenkomst bestond tussen partijen.
Juridische procedure
De huurder diende tijdig een verzoekschrift ontruimingsbescherming, dus een verzoek om een jaar uitstel in. Dat moet binnen twee maanden na de dag waartegen de ontruiming is aangezegd dus hier voor 1 december 2022. Dat is een typische procedure voor 230-bedrijfsruimte. Huurder maakte zijn verzoek echter ‘voorwaardelijk’, namelijk voor het geval sprake zou zijn van 230a-huur. Huurder vond zelf namelijk dat er sprake was van 290-huur, huurbescherming dus. De gemeente vond dat sprake was van de verhuur van een stuk grond, omdat de machineloods er niet zou hebben gestaan in 1971 en dus niet was ‘mee verhuurd’.
Gebouwde onroerende zaak?
Huurder kon in de procedure een luchtfoto uit 1971 overleggen en een document waarop als bouwjaar van de machineloods het jaar 1957 werd vermeld. Op basis daarvan nam de kantonrechter aan dat de machineloods bij aanvang van de huur al bestond en ook gewoon onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst. Daar wreekte zich al het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst. Kortom, die hobbel werd door huurder succesvol genomen.
290- of 230a- activiteiten?
De rechter vond een jachtwerf met een werkplaats waar werkzaamheden aan de vaartuigen werden verricht een ambachtsbedrijf. Ook vond er in de machineloods op bescheiden schaal verkoop plaats van accessoires ten behoeve van de vaartuigen, een beetje detailhandel dus. Ook was de jachthaven voor het publiek toegankelijk. Je kon er via het water maar ook via een toegangsweg over land komen, de jachthaven was voor het publiek toegankelijk.
De kantonrechter kwam dus tot de conclusie dat sprake was van de verhuur van 290-bedrijfsruimte. Huurder had een voorwaardelijk verzoek ingediend, namelijk voor het geval er sprake was van 230a-huur. Dat was dus niet zo. Het verzoek van de huurder werd daarom ‘niet ontvankelijk’ verklaard.
Materieel leverde dat oordeel natuurlijk een overwinning voor de huurder op. Immers, het oordeel dat hier sprake was van 290-huur betekent dat de huuropzegging van de gemeente niet geldig was en huurder de sterke huurbescherming van artikel 7:290 BW en verder geniet.
Nu is het ook weer niet zo dat een 290-huurovereenkomst nooit kan worden beëindigd. Er komt echter wel het nodige bij kijken en de procedure die moet leiden tot huurbeëindiging duurt lang, terwijl de uitkomst in de regel onzeker is. De jachthaven in Schiedam kan rustig verder gaan. Zonder schriftelijke huurovereenkomst wordt het nog moelijker voor de verhuurder, dat maakt deze uitspraak wel duidelijk.
Vragen over ontruimingsbescherming of over andere huurkwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder:
Dringend eigen gebruik huur bedrijfsruimte
Nieuwe wetgeving huurrecht woonruimte op komst!
Winkelhuur; termijnen en opzegging
