In de huidige tijd wordt het verhuren van woonruimte door veel overheidsingrijpen ingewikkelder en minder aantrekkelijk. Goed om weer eens een blik te werpen op zakelijke verhuur. Dan heb ik het over het verhuren van bedrijfsruimte aan een partij, die de ruimte bijvoorbeeld gebruikt als kantoor of als een winkel. Inderdaad kan dat nog steeds erg interessant zijn voor de professionele of particuliere verhuurder of belegger.
Kantoren en winkels
Maar goed, niet elke winkel wordt een succes. Zie het straatbeeld, niet eens zozeer in de grote vier steden van ons land, maar wel in de meeste andere regionale steden, waaronder Amersfoort. We hebben nog steeds te maken met leegstand in onze winkelstraten en de vraag is of dat op korte termijn verandert. Vermoedelijk niet, met de recessie op komst.
Proefperiode
Daarom is het goed om soms een proefperiode af te spreken. De verhuur van winkels wordt beheerst door artikel 7:290 BW en verder, een systeem waarbij de winkelhuurder bepaalde bescherming geniet. Lang niet zo stringent als bij woonruimte, maar er zijn zaken waar je op moet letten. Je kunt wel een echt tijdelijke huurovereenkomst winkelruimte sluiten als deze niet langer duurt dan twee jaar of korter. Bevalt de samenwerking om de een of andere reden niet, dan kunnen beide partijen eenvoudig van elkaar af, geen huurbescherming of iets dergelijks.
Kloppende termijnen?
In het door het Hof Amsterdam op 22 september 2022 berechte geval was er in artikel 3.1 van het bekende ROZ model huurcontract afgesproken dat de eerste termijn van de huurovereenkomst een jaar was en liep van 1 oktober 2008 tot 30 september 2009. In artikel 3.2 stond vervolgens dat de huurovereenkomst – behoudens opzegging – op 1 oktober 2009 werd verlengd met vijf jaar, dus tot 30 september 2014. En ook dat de overeenkomst daarna telkens – behoudens opzegging – met vijf jaar werd verlengd. Dus dan weer van 1 oktober 2014 tot 30 september 2019 enz.
Negen jaren later zegt de huurder bij brief van 30 september 2017 de huur op tegen 30 september 2018. Hij vindt de huur te hoog en wil onder het contract uit. De verhuurder zegt: ’Nee, dat klopt niet, je kunt de huur alleen maar opzeggen tegen 30 september 2019, zie artikel 3.2’.
Het gaat dan toch om een jaar huur, geen gering belang. Het Hof stelt echter de huurder in het gelijk! De wet biedt inderdaad de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar of korter. Maar als de huurder dan stilzwijgend langer gebruik maakt van het gehuurde dan die twee jaar, dan verschiet de huurovereenkomst van kleur. Op grond van de (dan wel dwingend rechtelijke) regels van artikel 7:290 BW e.v. geldt dan een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren, waarvan dan de termijn van de proefperiode in mindering strekt!
Hier liep de huurovereenkomst niet na het eerste jaar af, partijen zetten de huurovereenkomst gewoon vanaf 1 oktober 2009 voort. Daarmee was de proefperiode verstreken. Het werd een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar, van 1 oktober 2008 tot 30 september 2013. De wet bepaalt dan dwingend dat de huurovereenkomst daarna opnieuw met vijf jaar wordt verlengd, dus in dit geval van 1 oktober 2013 tot 30 september 2018.
De huurder kreeg dus gelijk en de verhuurder was niet alert geweest op de termijnen in de huurovereenkomst, althans, wist niet goed hoe het werkte. Overigens zijn er manieren om dit beter te regelen voor de verhuurder. Je kunt bijvoorbeeld van tevoren aan de kantonrechter onder bepaalde voorwaarden toestemming vragen voor van de wet afwijkende bedingen. Of het tijdelijke contract zo vormgeven dat het altijd eindigt na dat jaar, anderhalf jaar of twee jaar. Om daarna daadwerkelijk een nieuwe overeenkomst op papier te zetten. Maar dat was hier allemaal niet gebeurd.
Linke huuropzegging!
Overigens kroop deze huurder ook om een andere reden door het oog van de naald. Wet en huurovereenkomsten bepalen dat er moet worden opgezegd met een opzegtermijn van 12 maanden. Hier was de huur (alleen) per aangetekende brief opgezegd op de laatste dag, 30 september 2017! De brief werd echter pas op 6 oktober 2017 ontvangen door de verhuurder, te laat dus!
In de maanden er na vond er intensief contact plaats tussen partijen over de einddatum van de huur (1 oktober 2018 of 1 oktober 2019) en ook of huurder een paar maanden langer mocht blijven zitten. In al die contacten (per mail en mondeling) had verhuurder zich nooit op het standpunt gesteld dat er te laat was opgezegd. Het Hof vond dat de verhuurder daarom zijn recht had verwerkt om daar achteraf alsnog bezwaar tegen te maken.
Heel fijn voor deze huurder dat het Hof een handje meehelpt, maar daar hoef je zeker niet altijd op te rekenen. Een aangetekende brief op de laatste dag verzenden is gewoon niet verstandig. Laat dan liever de deurwaarder een huuropzegging op die laatste dag bezorgen, dat kost misschien maximaal € 200,–, maar dat is 100% waterdicht.
Overigens kan je best de huur per mail opzeggen, mits de ander dan per mail laat weten dat hij die opzegging heeft ontvangen. Dan zit je ook goed. Maar neem dan ruim de tijd voor zo’n huuropzegging zodat je, als de verhuurder of huurder niet reageert op jouw huuropzegging per mail, je nog tijd hebt om het ‘officieel’ te doen.
Deze huurder kwam er mee weg en de verhuurder had het nakijken!
Meer weten of vragen over dit onderwerp of andere huurkwesties, neem gerust contact op!
