Het zal u niet zijn ontgaan dat de woningmarkt al vele jaren in een lastig parket verkeert. Te weinig koop- en huurwoningen, te hoge koop- en huurprijzen. Een door allerlei oorzaken stagnerende bouw. Naast een groeiende woningbehoefte voor inwoners van Nederland ook de zorg voor het huisvesten van arbeidsmigranten en vluchtelingen.
Daar moet in ieder geval de overheid wat aan doen dus komt een stroom aan nieuwe wetten en regels over ons heen. Helaas leidt die nieuwe en gehaaste regelgeving vaak niet tot succes.
Afschaffing Wet doorstroming huurmarkt
Zo werd op 1 juli 2016 de ‘Wet doorstroming huurmarkt’ ingevoerd. Het werd mogelijk om woningen echt tijdelijk te verhuren, zonder dat een huurder een beroep op huurbescherming kon doen. Voor zelfstandige woonruimte gold de maximale termijn van twee jaar, voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) vijf jaar.
De gedachte was dat diverse eigenaren van woonruimte hierdoor werden aangemoedigd om woonruimte te gaan verhuren, die zij nu niet verhuurden juist uit vrees voor die huurbescherming, waardoor je nagenoeg nooit van een huurder af zou kunnen. Kortom, men hoopte op een vergroting van het aanbod van huurwoningen.
Dat gebeurde niet. Wat gebeurde wel? De tijdelijke huurovereenkomst werd de norm. Ook bestaande woningverhuurders, met name particuliere verhuurders, gingen veel vaker gebruik maken van deze tijdelijke huurcontracten, als een soort van proefperiode. Overigens mochten woningcorporaties deze nieuwe mogelijkheid niet gebruiken. Ook zou de wet worden misbruikt om de huurprijs telkens om die twee jaar stevig te kunnen verhogen. Is die impact daadwerkelijk zo groot geweest de afgelopen zeg zeven jaren?
In Nederland wordt maar ongeveer 8% van alle woningen verhuurd in de vrije sector, waarin dus van deze wet gebruik gemaakt kon worden. 34% is sociale huur, koopwoningen vormen de rest. Ik waag het te betwijfelen.
Omdat het beoogde doel (meer aanbod van huurwoningen) in de ogen van de politiek kennelijk niet wordt bereikt wordt de wet afgeschaft. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt weer de norm. Wel geldt een uitzondering voor twee situaties. De eerste is als de verhuurder de verhuurde woning op enig moment aan een bloed-of aanverwant in de eerste lijn (vader/zoon/zus/broer) ter beschikking wil stellen. Dan kan wel tijdelijk worden verhuurd. Ook geldt een uitzondering voor zogenaamde proefsamenwoners. De laatste groep kan een woning even tijdelijk verhuren om te zien of het samenwonen lukt. Zo niet, dan kan men weer terug naar vorige woning.
Opgeteld bij de diverse fiscale maatregelen in box 3 welke het verhuren van woningen door particulieren stevig ontmoedigen, verwacht ik een daling van het woningaanbod van huurwoningen. Dan zijn we verder van huis.
Wet goed verhuurderschap
Dan treedt op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap in werking. Dit is best een ingrijpende wet. Er worden allerlei zorgvuldigheidseisen en informatieplichten ingevoerd, waar verhuurders en bemiddelaars zich aan moeten houden. Het zal in elk geval leiden tot meer administratieve lasten om alles goed en deugdelijk vast te leggen door verhuurders.
Het handhaven van deze wet is bij de gemeenten neergelegd. Diezelfde gemeenten moeten een meldpunt instellen, waar mensen klachten over hun huursituatie kunnen melden. Ook kunnen gemeenten in bepaalde wijken of voor bepaalde doelgroepen (arbeidsmigranten) een vergunningstelsel invoeren. Gemeenten moeten de nieuwe wet handhaven en kunnen boetes opleggen.
Ik ben erg benieuwd wat hier van terecht komt. De afgelopen jaren zijn er al diverse taken – zonder veel succes – overgeheveld naar de gemeente. Hebben de gemeenten wel voldoende vakkundige handjes in huis om dat allemaal uit te voeren en te handhaven? Ook denk ik dat erg veel zaken die in deze nieuwe wet zijn opgenomen, de facto al lang en breed in de wet zijn opgenomen of onderdeel vormen van ons recht. De kantonrechter is de echte huurrechtspecialist, laat hem/haar het huurrecht bewaken. Bovendien is de gang naar de kantonrechter of huurcommissie zeer laagdrempelig.
Tot zover mijn visie op deze ontwikkelingen. Vanuit professioneel oogpunt adviseer ik in elk geval alle verhuurders van woonruimten in Nederland, of u nu een professionele dan wel particuliere verhuurder bent, zich voor te bereiden op deze gewijzigde regelgeving. Bel of mail mij gerust als u wilt sparren. Team Vastgoed denkt graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, zoals bijvoorbeeld:
Winkelhuur; termijnen en opzegging
Tijdelijke huurovereenkomst winkelruimte, kan dat?
Wel of geen huur bedrijfsruimte?
