Heel recent, namelijk op 30 augustus 2023 heeft het gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan over dringend eigen gebruik bij het huren van bedrijfsruimte.
Wat was hier het geval?
Een woningcorporatie verhuurde sinds 1 april 1992 een bedrijfsruimte voor een periode van twee keer vijf jaar, waarna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd voortgezet. De bestemming van de verhuurde bedrijfsruimte was ‘coffeeshop’. Het gaat hier dus om het verhuren van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waarvoor sterke huurbescherming geldt. Dat gaat jarenlang goed. In 2018 worden er echter in samenwerking met de gemeente initiatieven ontplooid om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.
Er wordt een plan ontwikkeld waarbij diverse gebouwen, waaronder het gehuurde gerenoveerd moeten worden, in welk plan de coffeeshop niet terugkeert, sommige andere ondernemers wel. Een en ander is gebaseerd op informele inspraakmogelijkheden, waarbij (maar liefst) 175.000 mensen hebben aangegeven bij de door de ambtenaren bezette zes kraampjes (het betrof een inloopmarkt) dat zij een onveilig gevoel ervaren op het plein waar ook de coffeeshop was gesitueerd en dat vooral de coffeeshop voor veel mensen een doorn in het oog was, vooral vanwege de bezoekers die het aantrekt.
Op 15 augustus 2019 heeft de woningcorporatie daarom de huur aan de coffeeshop opgezegd tegen 30 april 2021 op grond van dringend eigen gebruik. Een door de woningcorporatie ingeschakeld makelaarskantoor laat op 7 april 2020 weten dat zij geen alternatieve bedrijfsruimte voor de coffeeshop heeft kunnen vinden. De huurder verzet zich tegen de huuropzegging en de rechtbank moet een oordeel vellen.
Uitspraak rechtbank
De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst af. De rechtbank vindt namelijk dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik. In principe kan ‘renovatie’, waaronder ook valt ‘sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw’ dringend eigen gebruik opleveren. Maar dat is niet altijd zo. Daarbij neemt de rechtbank hier in aanmerking dat ‘plaats en functie van het gehuurde gelijk lijken te blijven’. Met andere woorden, er wordt wel gerenoveerd, maar daarna keert toch de mogelijkheid terug om de coffeeshop opnieuw in het te renoveren gebouw te huisvesten, net zoals andere ondernemers in de buurt. Renovatie met behoud van de huurovereenkomst met de coffeeshop lijkt een reële mogelijkheid te zijn. Ook de belangenafweging valt in het voordeel van deze huurder uit, die er dan al 28 jaar (!) zit.
Uitspraak Hof
De woningcorporatie is het er niet mee eens en gaat in hoger beroep bij het hof. Het hof kijkt toch behoorlijk anders tegen de zaak aan. Het hof is namelijk van oordeel dat de coffeeshop niet goed past in de door de woningcorporatie gewenste herontwikkeling, waarbij niet is gebleken dat de coffeeshop een positieve bijdrage zou kunnen leveren aan de gewenste sociale samenhang. De coffeeshop past daarom niet goed in de door de woningcorporatie gekozen nieuwe invulling van het gehuurde op grond van sociale en stedenbouwkundige overwegingen.
Die overweging lijkt niet toevallig gekozen door het hof. In een recent gepubliceerde uitspraak van de Hoge Raad van zes weken voor de uitspraak van dit hof, wordt een nieuw inzicht geboden op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Weliswaar ging dat om het opzeggen van een huurovereenkomst inzake een woning, maar net zoals hier was het een woningcorporatie die de huur wilde beëindigen om een bepaalde herontwikkeling in een woonwijk mogelijk te maken.
‘Sociale en stedenbouwkundige overwegingen’
In die zaak wilde een woningcorporatie een huurovereenkomst beëindigen, omdat de woning moest worden gesloopt. Dit paste in een beoogde herstructurering van de Tweebosbuurt in Rotterdam, waarbij 535 sociale huurwoningen worden gesloopt en 90 sociale huurwoningen worden gerenoveerd. Er moesten 220 sociale, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 vrije sector koopwoningen voor in de plaats komen. Een huurder wilde niet vertrekken en bood verweer. Het oordeel van de Hoge Raad kwam er kort gezegd op neer dat het dringend eigen gebruik kon gebaseerd worden op ‘stedenbouwkundige, sociaal economische en volkshuisvestelijke doelen.
Terug naar de coffeeshop. Als dit bij woonruimte al dringend eigen gebruik kan opleveren, dan geldt dit zeker ook bij bedrijfsruimte. Het hof geeft daarbij ook aan dat een woningcorporatie een zekere beleidsvrijheid toekomt om bepaalde keuzes te maken, als zij meent dat dit het project ten goede komt. Hier kiest de woningcorporatie er – onderbouwd – voor om de coffeeshop niet te laten terugkeren in haar plannen uit sociale overwegingen. Het hof oordeelt dat de woningcorporatie dat mag doen en dat zij niet hoeft te kiezen voor de variant waarbij de coffeeshop na de renovatie weer terugkeert. Het beroep op dringend eigen gebruik slaagt dus alsnog en het hof beëindigt de huurovereenkomst met de coffeeshop per 1 maart 2024. Een belangenafweging of de vraag of er alternatieve bedrijfsruimte voor de huurder beschikbaar is speelt dan niet meer.
Is het dan nu klaar? Dat is niet zeker. De coffeeshop zou nog naar de Hoge Raad kunnen gaan. Gezien de recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt dat geen kansrijke route te worden. In elk geval is de conclusie gerechtvaardigd dat dringend eigen gebruik dat wordt gebaseerd op sociale en stedenbouwkundige argumenten een goede kans van slagen lijkt te hebben en dat dit woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren zeker kansen zal bieden in de toekomst. Wellicht – maar dat blijkt niet uit beide uitspraken – wordt dit ingegeven door de grote druk op de woningmarkt in Nederland en de noodzaak om veel nieuwe woningen van goede kwaliteit te kunnen realiseren.
Vragen over het dringend eigen gebruik of andere vastgoed gerelateerde kwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, zoals bijvoorbeeld:
- Nieuwe wetgeving huurrecht woonruimte op komst!
- Winkelhuur; termijnen en opzegging
- Tijdelijke huurovereenkomst winkelruimte, kan dat?
