Momenteel wordt het verhuren van woningen steeds minder aantrekkelijk. Het verhuren van winkelruimte kan een interessante optie zijn. Ook de winkelhuurder geniet huurbescherming. Het belangrijkste punt is dan dat er vaste termijnen gelden (vaak 5+5 of 10 jaar), maar vooral ook dat zo’n huurovereenkomst moeilijk op te zeggen is door de verhuurder. Er gelden wettelijke opzeggronden en de huurbeëindiging moet door de rechter in een procedure worden getoetst, indien de huurder niet vrijwillig vertrekt. Soms kost het dan vele jaren voordat je ‘jouw pand’ weer terug hebt.
Dit alles geldt niet als je een huurovereenkomst sluit van twee jaar of korter. Maar ja, je wilt vaak, zeker als de huurder bevalt, een langere termijn zekerheid hebben. Denk dan aan de mogelijkheid om van te voren, dus bij het sluiten van de huurovereenkomst, toestemming aan de kantonrechter te vragen. Dat klinkt reuze spannend, maar valt in de praktijk alleszins mee.
Vaak dienen verhuurder en huurder samen een verzoekschrift in bij de kantonrechter, waaraan de goed te keuren huurovereenkomst is gehecht. Er volgt een mondelinge behandeling, waarin de kwestie wordt uitgelegd en de rechter vragen stelt. Daarna volgt vlot de uitspraak, die je als bijlage aan de huurovereenkomst hecht. Dit alles kan in zes weken geregeld zijn.
De rechter mag bijvoorbeeld een contractuele bepaling die afwijkt van het dwingende huurrecht, toch goedkeuren, als dit geen ‘wezenlijke aantasting van de rechtspositie van de huurder oplevert’. Denk aan de afspraak dat de huurovereenkomst wel automatisch eindigt na 10 jaar. Of dat de verhuurder toch tussentijds eenvoudig mag opzeggen, als zich een bepaalde omstandigheid voordoet.
Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 november 2022
Dat is natuurlijk altijd nadelig voor een huurder. In deze uitspraak van de rechtbank wordt dit praktisch opgelost in een situatie dat NS Stations B.V. een bepaalde winkelruimte wil verhuren in het stationsgebied. De kunst is dat de huurder voldoende compenserende voorzieningen worden geboden in het contract. Hier was dat een paar jaar geen indexering, een redelijke vergoeding indien verhuurder inderdaad tussentijds zou opzeggen, een breakoptie voor de huurder na drie jaar, als de winkel niet zou lopen.
Verhuurders maar ook huurders zouden vaker van deze wettelijke mogelijkheid gebruik kunnen maken, om van te voren de scherpe randjes van het huurrecht er af te schaven. Dat is een aantrekkelijker optie dan tien jaar later in gerechtelijke procedures te belanden. En er is altijd nog de rechter, de heus wel oplet, of de goedkeuring vooraf wel fair en evenwichtig is en of huurder wist waar hij mee bezig was.
