Een interessante procedure in de bouwwereld. Een aannemer plaatst in een gebouw een afzinkkelder en door die plaatsing ontstaat schade aan het naastgelegen gebouw. De eigenaar van dat naastgelegen gebouw en de gebruikers van dat gebouw houden de aannemer aansprakelijk voor die schade. Tot zover niets vreemds, dit gebeurt helaas vaker en kan voorkomen worden.
Wat was er aan de hand?
In dit geval was er een scheur ontstaan in de kelderwand, omdat een obstakel in de grond was geraakt. De CAR-verzekeraar van de aannemer heeft laten weten aan de aannemer, dat verdere dekking onder de verzekering zal worden geweigerd, indien de aannemer niet met de buren (en met anderen) overleg pleegt. De aannemer voert géén overleg en gaat door, op verzoek van zijn opdrachtgever.
In het naastgelegen perceel is een wijnwinkel gevestigd en daar springen ruiten uit de kozijnen en de scheurvorming wordt almaar groter. Ook de gemeente bemoeit zich ermee en past spoedeisende bestuursdwang toe: een bouwstop wordt opgelegd en het pand wordt verzegeld. De aannemer schakelt diverse bouwkundigen in en treft diverse maatregelen, waardoor de bouwstop wordt opgeheven en de kelder wordt afgebouwd. De buren starten een procedure tegen de aannemer om hun schade vergoed te krijgen.
Onrechtmatige daad als grondslag
De buren hebben maar één grondslag en dat is een onrechtmatige daad van de aannemer. De buren hebben immers geen contractuele rechtsverhouding met de aannemer en kunnen hem dus niet aanspreken op grond van een toerekenbare tekortkoming in de uitvoering van de opgedragen werkzaamheden.
Oordelen Rechtbank en Hof
Rechtbank en Hof wijzen de vorderingen af. Het Hof oordeelt dat een gedraging niet direct onrechtmatig is wegens het enkele feit dat zaaksbeschadiging zich voordoet en een (voorzienbaar) gevolg is van die gedraging. Vereist is dat die gedraging ook in strijd moet zijn met wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De zorgvuldigheidsnorm is volgens het Hof niet geschonden, omdat de aannemer een juiste bouwmethode heeft gebruikt, conform het opgestelde bouwveiligheidsplan heeft gewerkt en na de opgelegde bouwstop alles volgens plan heeft gemonitord. Het feit dat CAR-verzekeraar dekking heeft geweigerd, maakt het oordeel van het Hof niet anders. De buren staan met lege handen en gaan in cassatie bij de Hoge Raad.
Oordeel Hoge Raad 12 januari 2024
De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het Hof, dat er niet al sprake is van een onrechtmatige daad op grond van de enkele omstandigheid dat een gedraging zaaksbeschadiging als voorzienbaar gevolg heeft. Daar is meer voor nodig: de aannemer moet ook gehandeld hebben in strijd met een geschreven of ongeschreven regel die ertoe strekt zaaksbeschadiging te voorkomen.
Maar de Hoge Raad oordeelt ook dat als bij de voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zijn getroffen ter voorkoming van schade en alle werkzaamheden zorgvuldig zijn uitgevoerd, de aannemer tòch aansprakelijk kan zijn voor de schade die derden hebben geleden ten gevolge van die werkzaamheden. De Hoge Raad neemt daarbij mee in haar overwegingen, dat er een aanmerkelijk risico bestond dat er schade zou ontstaan in het naastgelegen pand, ook indien alles zorgvuldig zou worden uitgevoerd. Van belang is ook volgens de Hoge Raad dat de werkzaamheden geen voordeel opleverden bij de buren en dat de schade “niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander”. Tot slot lag het volgens de Hoge Raad uiteraard op de weg van de aannemer om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren.
Spannende uitspraak? Nee
In strikt juridische zin kan deze uitspraak als opvallend worden beschouwd, omdat de aannemer heel nauwkeurig had gewerkt, waardoor er geen strijd was met ongeschreven regels en er dus geen sprake was van een onrechtmatige daad. En als er geen onrechtmatige daad kan worden vastgesteld dan vervalt simpel gezegd de grondslag van een vordering tot schadevergoeding van de buren.
Maar logisch beredeneerd is deze uitspraak wat mij betreft een abc-tje. Waarom zouden de buren hun schade niet vergoed krijgen, omdat de aannemer conform alle regels heeft gewerkt? Waarom zouden de buren de schade dan dus maar zelf moeten dragen?
Zeker nu de aannemer is doorgegaan ondanks het uitdrukkelijke advies van de CAR-verzekeraar om niet verder te gaan zonder overleg met de omgeving, heeft de aannemer dit ook wel over zichzelf afgeroepen. Als de CAR-verzekeraar wel dekking had geboden, dan hadden de buren nooit tot aan de Hoge Raad behoeven te procederen.
Belang voor de praktijk
Van groot belang is dus voor de aannemer om een deugdelijke CAR-verzekering af te sluiten èn om de adviezen van de CAR-verzekeraar op te volgen (lijkt logisch…). Uiteraard is voor de aannemer van belang om in overleg te blijven met de omgeving en om een nulmeting te laten uitvoeren bij naastgelegen percelen, om zo onenigheid over de schade te voorkomen na afronding van de werkzaamheden.
Van groot belang voor de omgeving en naaste buren is om al vanaf het begin bij de bouw betrokken te raken en vervolgens te blijven. Het is ook in het belang van hen om tijdig een nulmeting te laten opstellen, zodat elke later ontstane schade door de bouwwerkzaamheden makkelijk kan worden aangetoond en zal worden vergoed.
Pas wel op met het in overleg treden met de aannemer, want de Hoge Raad heeft ook geoordeeld, dat de aannemer aansprakelijk is, omdat de werkzaamheden “geen voordeel opleverden voor de buren”. Het zou natuurlijk voor de buurman fantastisch zijn als de aannemer ook de kelder van de buurman direct verstevigt, want dat levert ook voor de buurman voordeel op, maar als daardoor toch de winkelruiten barsten en de schuurvorming op de begane grond groter wordt, zou de aannemer dan ineens niet meer aansprakelijk zijn voor de schade van de buurman?
Kortom
Wees alert als je gaat bouwen in een redelijk dichtbevolkte omgeving en wees alert als er in jouw directe omgeving wordt gebouwd. Niemand wil schade, maar de kans daarop is er altijd. Het is en blijft voor iedereen maatwerk.
Vragen over bouwschade of andere bouwkwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder:
