Deze blog bevat een korte update van de status van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, de Wkb.
De Wkb moet in werking treden direct met de Omgevingswet, althans dat is nog steeds de bedoeling. In de Wkb moet straks een private kwaliteitsborger beoordelen of een bouwwerk uit gevolgklasse 1 aan de technische en bouwkundige voorschriften voldoet. De Wkb geldt namelijk de eerste 5 jaar alleen voor gevolgklasse 1. Denk aan een grondgebonden woning, het mag geen monument zijn of een bouwwerk met een industriefunctie of met een milieubelastende activiteit, en zo zijn er nog veel meer voorwaarden.
Minister De Jonge heeft de Eerste en Tweede kamer op 26 januari 2023 geadviseerd de Omgevingswet op 1 juli 2024 in werking te laten treden, zodat dus ook op die datum de Wkb in werking zou moeten treden. Deels is de Wkb al in werking getreden, zodat het mogelijk werd een toelatingsorganisatie kwaliteitsborging op te richten, die dan straks de instrumenten voor de kwaliteitsborging goed moet keuren, op basis waarvan de kwaliteitsborger het toezicht moet houden.
Na de inwerkingtreding geldt simpel gezegd dat voor bouwwerken uit gevolgklasse 1 geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen meer nodig is, maar dat in plaats daarvan een melding moet worden gedaan bij het College 4 weken voor de start van de bouw. In die melding moet worden aangegeven welke (private) kwaliteitsborger op de bouw toezicht houdt. Deze kwaliteitsborger zal vervolgens aan het eind van de realisatie een verklaring moeten afleggen dat het gerealiseerde bouwwerk aan de technische voorschriften voldoet. Onder meer die verklaring moet de ontwikkelaar 2 weken voor de ingebruikname via een zogenaamd “dossier bevoegd gezag” indienen bij het College.
In het navolgende benoem ik een paar belangrijke veranderingen die de Wkb tot gevolg heeft, die ik de komende maanden verder zal uitwerken in mijn blogs.
• Er komen nog andere gevolgklasses, die dan zonder vergunning en dus via de kwaliteitsborging gerealiseerd mogen/moeten worden, mogelijk vallen verbouwingen en renovaties daaronder, afhankelijk van de aard van de verbouwing of renovatie. Maar waar ligt de scheiding?
• Bij een melding onder de Wkb toetst de gemeente het bouwwerk niet aan de bouwtechnische regels, bij reguliere vergunningsaanvragen vanzelfsprekend wel, zoals zij nu ook al doet. Wat wordt de rol van de gemeente onder de Wkb?
• Wat moet je doen als een activiteit onder het huidige recht nog vergunningsvrij kan worden gerealiseerd (dus geen melding, geen leges, geen extra kosten), maar die onder de Wkb valt binnen de reikwijdte van gevolgklasse 1: moet je dan toch een kwaliteitsborger inschakelen en dus extra kosten maken? Dan kom je eigenlijk in een slechtere situatie dan nu…
• Wat worden de extra kosten om een private kwaliteitsborger in te schakelen? Staan die in verhouding tot de bouwkosten, tot de beoogde winst en tot de huidige leges?
Met andere woorden: ben je straks niet beter af als je probeert juist niet onder de Wkb te vallen en ‘gewoon’ een vergunning aanvraagt? Mogelijk zijn de leges lager dan de kosten van de kwaliteitsborger. Is het mogelijk om bijvoorbeeld een gebruiksfunctie toe te voegen die niet valt binnen gevolgklasse 1, om zo de Wkb te omzeilen?
• Wat zijn de mogelijkheden voor de gemeente als je een melding doet, terwijl de gemeente meent dat een vergunning moet worden aangevraagd? Of als je een vergunning aanvraagt, terwijl de gemeente meent dat je een melding moet doen en een kwaliteitsborger moet inschakelen?
• De gemeente behoudt onder de Wkb haar toezichts- en handhavingsmogelijkheden, maar hoe ver gaat die reiken? Wat kan en mag de gemeente als je wel een dossier bevoegd gezag indient, maar geen verklaring van de kwaliteitsborger, en het bouwwerk in gebruik neemt? Moet de gemeente dat allemaal blijven controleren?
Aansprakelijkheidsissues
• En wat te denken over de aansprakelijkheid? Hoe ver reikt de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar, van de aannemer, van de kwaliteitsborger en/of van de gemeente? Kern van de Wkb wordt dat de aannemer na de oplevering in beginsel aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering ontdekt hadden kunnen worden, tenzij die gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
– wat als de kwaliteitsborger een gebrek niet ontdekt en de aannemer biedt geen verhaal of bewijst dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, wie is aansprakelijk?
– wat als de kwaliteitsborger een gebrek niet had kunnen ontdekken bij de oplevering, maar de gemeente wel als zij gedurende de realisatie van het bouwwerk wèl gebruik had gemaakt van haar toezichts- en/of handhavingsbevoegdheden?
– wat als de kwaliteitsborger in zijn Algemene Voorwaarden allerlei uitzonderingen opneemt in privaatrechtelijke zin, hoe dienen deze uitzonderingen te worden gezien in bestuurs-rechtelijke zin? Kan de gemeente ingeval van schade aan openbaar gebied aankloppen bij de kwaliteitsborger?
En zo zijn er nog heel veel situaties denkbaar die voor wat betreft de aansprakelijkheid van een betrokken partij relevant kunnen zijn, als straks een nieuw instituut van de kwaliteits-borger zijn intrede doet en de gemeente toch wel een deel van haar toezichthoudende functie verliest. Nu wil ik niet betogen dat overheidslichamen alle wijsheid in pacht hebben, maar het gevaar van het “ouwe jongens krentenbrood”-principe ligt op de loer. Wat te denken van een aannemer die een bevriende kwaliteitsborger inschakelt, die de bouw samen wel effetjes afraffelen in een rap en onzorgvuldig tempo… Uiteraard worden ook aan de kwaliteitsborger eisen gesteld, maar gaan die eisen voldoende comfort bieden aan de eigenaar/ontwikkelaar en aan de gemeente?
Denkbare aansprakelijkheidsissues zal ik de komende maanden samen met mijn collega Mark van Veen de revue laten passeren in diverse blogs. Mark is afgestudeerd in het aansprakelijkheidsrecht en bekend in de bouw, dus samen gaan we interessante praktijkvoorbeelden bespreken.
De inwerkingtreding duurt nog even, maar mocht je nu al vragen hebben op het gebied van de bouw of de aansprakelijkheid in de bouw, mail Mark (m.vanveen@mend.nl) of mij (s.dekanter@mend.nl) of kom langs op ons kantoor.
