Er wordt veel geprocedeerd over de vraag of de verkoop van een woning nu wel of niet schriftelijk moet worden vastgelegd in bijvoorbeeld een standaard-koopovereenkomst, die dan weer door beide partijen moet zijn ondertekend. Maar geldt dit ook bij projectontwikkeling waarbij de verkoper alleen een (kale) bouwkavel verkoopt en de koper zelf daarna een woning laat bouwen?
Art. 7:2 lid 1 BW bepaalt namelijk dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, schriftelijk moet worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Onderwerp van geschil is vaak of er wel sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en of de koper wel een consument is, die dus niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Als het gaat om een woning en om een consument-koper dan heeft de koper een bedenktijd van drie dagen, wat betekent dat hij gedurende drie dagen na de ontvangst (de terhandstelling) van de door partijen getekende koopovereenkomst de koop kan ontbinden, kosteloos en zonder enige opgave van reden.
Vergaande bescherming koper
Dat is een vergaande bescherming voor de koper, want ook na het bereiken van volledige overeenstemming en na het ondertekenen van de koopovereenkomst door beide partijen is de koper bevoegd om alsnog mede te delen aan de verkoper, dat hij toch afziet van de koop van de woning. Enige voorwaarde is dat hij dit doet binnen 3 dagen, nadat hij van de verkoper de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen.
Dat is dan ook de reden dat in de huidige standaard-koopovereenkomsten de kopers óók apart moeten tekenen voor de ontvangst van de getekende koopovereenkomst. Dan teken je dus als koper voor de start van de bedenktijd.
Bedenktijd bij verkoop kale bouwkavel?
Het komt vaak voor dat een projectontwikkelaar als professionele verkoper aan een consumentkoper een perceel grond verkoopt, waarop de consumentkoper dan zelf een vrijstaand huis met bijgebouwen laat bouwen.
Het perceel heeft dan al de publiekrechtelijke bestemming “wonen” en heeft vaak een door de gemeente opgesteld “kavelpaspoort”. In dat kavelpaspoort staan dan de maximale bebouwingsvoorwaarden en de andere eisen waaraan de te bouwen woning moet voldoen.
Verkocht wordt dan simpel gezegd alleen maar een perceel grond, dus géén gebouw.
Prejudiciële vraag
Voor de rechtbank Overijssel is een procedure aanhangig over het schriftelijkheidsvereiste bij de verkoop van een bouwkavel en de wet biedt de rechter de mogelijkheid om gedurende de procedure een zogenaamde prejudiciële vraag te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank stelde de navolgende vraag aan de Hoge Raad:
“Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?”
Wat was er aan de hand?
- De verkoper heeft in augustus 2021 een perceel te koop aangeboden op Funda. In de advertentie staat: “BOUWKAVEL (…) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN). (…)”
- Het perceel is krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning.
- Enkele dagen later heeft de koper het perceel bezichtigd. Op dezelfde dag heeft hij per e-mail een bod van € 550.000,= uitgebracht op het perceel.
- De verkoper heeft het bod aanvaard. Daarna heeft zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toegestuurd.
- Vervolgens heeft de koper aan de makelaar van de verkoper medegedeeld dat hij afziet van de koop van het perceel.
- Het perceel is in maart 2022 aan een derde partij verkocht voor een koopsom van € 465.000,=.
In deze procedure vordert de verkoper veroordeling van de koper tot betaling van, onder meer,
€ 85.000,=. - Volgens de verkoper is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen en is art. 7:2 lid 1 BW daarop niet van toepassing, omdat er geen woning op het perceel staat. De koper is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst. De verkoper stelt daardoor schade te hebben geleden ten bedrage van € 85.000,=.
- De koper voert onder meer aan dat het perceel een tot bewoning bestemde onroerende zaak is en art. 7:2 lid 1 BW daarom van toepassing is. Volgens hem is niet aan het schriftelijkheidsvereiste van deze bepaling voldaan en is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
Belang voor de praktijk
Het antwoord is relevant, maar er zijn meer voorbeelden denkbaar in mijn praktijk waar het arrest van de Hoge Raad van toepassing zou kunnen zijn.
- Koopovereenkomst kale bouwkavel
Dit voorbeeld ziet op de procedure bij de rechtbank Overijssel en de vraag of het schriftelijkheidsvereiste en dus de bedenktijd wel of niet geldt, als alléén een kale bouwkavel wordt verkocht aan een consument-koper. - Koopovereenkomst kale bouwkavel inclusief (aparte) aannemingsovereenkomst
Denkbaar is ook de situatie dat de verkoper een kale bouwkavel verkoopt aan een consument-koper, maar dat verkoper óók in de overeenkomst de verplichting op zich neemt om daarop een woning te bouwen, bijvoorbeeld via een aparte aannemingsovereenkomst. Dan wordt uiteindelijk via een notariële akte geleverd een kavel grond met woning. - Koopovereenkomst en levering kale bouwkavel, pas later aannemingsovereenkomst
Tot slot is denkbaar de situatie dat verkoper eerst verkoopt en levert de kale bouwkavel, en dat pas na die levering de aannemingsovereenkomst tussen verkoper en koper wordt getekend. Dan gaat verkoper dus na de levering van de kale kavel pas de verplichting aan om de woning te bouwen.
In alle gevallen wordt een kale bouwkavel verkocht, maar alleen in voorbeeld B is het doel van verkoper in de koopovereenkomst om uiteindelijk een woning te leveren aan de consument-koper. In de voorbeelden A en C is in de koopovereenkomst géén verplichting opgenomen om een woning te realiseren.
In welke van voornoemde voorbeelden mag de koper dan nog kosteloos en zonder opgave van redenen een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste en geldt dus de bedenktijd?
Mondelinge overeenkomst?
En als er dus géén schriftelijkheidsvereiste geldt, in welk voorbeeld kunnen mondelinge afspraken over de koop leiden tot een geldige en afdwingbare koopovereenkomst?
Arrest Hoge Raad d.d. 15 december 2023
De Hoge Raad diende antwoord te geven op voorbeeld A. De Hoge Raad geeft aan dat blijkens de parlementaire geschiedenis onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” moet worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient.
Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren, respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning.
Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend.
Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW.
Oftewel:
Indien de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de consument-koper heeft verplicht tot het leveren van een woning, dan zijn het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW en de bedenktijd van art. 7:2 lid 2 BW wel van toepassing.
Indien de verkoper zich tegenover de koper daarentegen heeft verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is art. 7:2 BW niet van toepassing. Dat geldt óók indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.
Tot zover het antwoord van de Hoge Raad op de gestelde prejudiciële vraag.
Conclusies
Koopovereenkomst kale bouwkavel
Op grond van het arrest van de Hoge Raad geldt in dit voorbeeld het Schriftelijkheidsvereiste niet en kan de koper dus géén beroep doen op de bedenktijd van 3 dagen. Verkoper verkoopt immers alleen een kale bouwkavel en verkoopt geen woning. Het enkele feit dat verkoper weet dat koper op de kavel een woning laat bouwen maakt niets uit. Het object van de koop is een kavel en géén woning.
Kan dus óók mondeling nu het Schriftelijkheidsvereiste in dit voorbeeld dus niet geldt, kan het bereiken van overeenstemming over de koop/verkoop van zo’n perceel grond dus óók mondeling plaatsvinden!
Voor de verkoper betekent dit dat hij dus de mondeling gesloten verkoop kan afdwingen bij de rechter en kan vorderen, dat de rechter de koper veroordeelt om mee te werken aan de koop en levering aan koper van het perceel. Verkoper moet dat bewijs natuurlijk wel kunnen leveren.
Voor de koper betekent dit dat je op je hoede moet zijn, want je kunt al snel overeenstemming bereiken over de essentialia van een koopovereenkomst (locatie kavel, prijs, datum overdracht) en als daar toevallig een getuige bij staat dan heeft de verkoper mogelijk het bewijs van de overeenstemming en kan hij de koop van de kavel afdwingen.
Koopovereenkomst kale bouwkavel inclusief (aparte) aannemingsovereenkomst
In deze koopovereenkomst hebben verkoper en koper vastgelegd dat verkoper ook een woning levert en dat koper dus recht heeft op levering van de woning. Deze intentie kan zijn vastgelegd in één overeenkomst (een koop-/aannemingsovereenkomst) of in twee overeenkomsten waarin dan staat dat de beide overeenkomsten onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. In beide gevallen is essentieel dat verkoper de intentie heeft om een woning te leveren aan de koper, welke hoofdverplichting dan wel moet blijken uit de koopovereenkomst. Blijkt die hoofdverplichting niet uit de koopovereenkomst, dan geldt voorbeeld C.
Maar: de intentie van de verkoper op basis van de koopovereenkomst is de levering van een woning, dus geldt het Schriftelijkheidsvereiste en geldt de bedenktijd voor de consument-koper. Deze kan dus na ontvangst van de koopovereenkomst kosteloos en zonder opgave van redenen afzien van de koop van de woning.
Koopovereenkomst en levering kale bouwkavel, pas later aannemingsovereenkomst
In dit voorbeeld verkoopt èn levert de verkoper volgens de koopovereenkomst alleen de kale bouwkavel en staat er in deze koopovereenkomst niets over de verplichting van verkoper om ook een woning te realiseren. De intentie van de verkoper om een woning blijkt dus niet uit de koopovereenkomst.
Pas na de levering (en dus pas nadat koper eigenaar is geworden van de kavel) wordt de aannemingsovereenkomst gesloten met verkoper, maar dat had dan ook een willekeurige andere aannemer kunnen zijn.
Kan dus óók mondeling
Net als bij voorbeeld A geldt in dit voorbeeld het schriftelijkheidsvereiste dus niet en kan het bereiken van overeenstemming over de koop/verkoop van de kale kavel dus óók mondeling plaatsvinden.
Kortom
Voor een projectontwikkelaar die tevens de aannemer is van het project is het noodzakelijk om de koper ook direct te binden aan de bouw van de woning. Dan gelden het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd weliswaar, maar dan is de koper na afloop van de bedenktijd wel gebonden aan die overeenkomst en kan daarvan makkelijker nakoming worden gevorderd via de rechter.
Een geschil over de vraag of er wel of geen mondelinge koop is gesloten over een kale bouwkavel ga ik zeker aan, maar zo’n procedure duurt lang en wil je juist voorkomen om de snelheid in de verkoop en ontwikkeling te houden. Alle partijen zijn meer gebaat bij duidelijkheid vóór het sluiten van welke (koop)overeenkomst dan ook, dus bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder:
Invoering Omgevingswet en Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen
Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen
