De grootste kansen liggen soms niet op uw eigen perceel, maar ernaast. In mijn eerdere blog heb ik al geschreven over de verschillende aspecten van projectontwikkeling. Deze keer een blog over de oprichting van een vastgoed-BV, de verborgen en onbekende ontwikkelwaarde van vastgoed en waarom een planologische en juridische analyse voor de inbreng van vast goed in een BV verrassend veel kan opleveren.
Steeds meer particuliere vastgoedbeleggers besluiten hun verhuurde vastgoed onder te brengen in een vastgoed-BV. Dat is niet zo vreemd. Door de veranderingen in box 3, de Wet betaalbare huur en de stijgende kosten staat het rendement op verhuurd vastgoed steeds verder onder druk. Voor veel beleggers is een vastgoed-BV daarom een logische volgende stap.
De overdracht van vastgoed naar een BV is echter meer dan een fiscale beslissing. Het is een juridische overdracht waarbij de notaris een belangrijke rol speelt en waarbij vaak aanzienlijke kosten worden gemaakt. Juist daarom is het verstandig om vóór die stap eerst een andere vraag te stellen:
En dan bedoel ik niet alleen de huidige marktwaarde, maar vooral de waarde die wordt bepaald door de ontwikkelmogelijkheden van de locatie én de juridische mogelijkheden en beperkingen die daarbij horen.
Veel eigenaren richten hun blik uitsluitend op hun eigen perceel. Begrijpelijk, maar daarmee blijft vaak een belangrijk deel van de potentiële waarde buiten beeld. De grootste ontwikkelkansen ontstaan namelijk regelmatig door ontwikkelingen in de directe omgeving. Een wijziging van het omgevingsplan, een herontwikkeling van naastgelegen gronden of een gezamenlijke gebiedsontwikkeling kan de waarde en mogelijkheden van uw eigen vastgoed aanzienlijk veranderen.
Ik heb meegemaakt dat een investeerder ineens te maken kreeg met een enorme bouwkolos op het naastgelegen perceel, wat -achteraf bezien- voorzienbaar was.
Daar komt nog iets bij. Ook de juridische situatie van een locatie verdient aandacht. Een kadastrale recherche kan aan het licht brengen dat op een perceel bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, opstalrechten, een gemeentelijk voorkeursrecht of andere zakelijke rechten rusten.
Zulke aspecten worden in de praktijk regelmatig pas ontdekt wanneer de overdracht al wordt voorbereid of zelfs al is afgerond, terwijl zij juist eerder in het proces van grote invloed kunnen zijn op de gekozen strategie.
Ik heb procedures gevoerd voor investeerders en projectontwikkelaars die geen juridische en kadastrale recherche hadden gedaan en ineens werden verrast door een voor hen onbekende erfdienstbaarheid uit 1892…
Hun ontwikkelingsplannen (transformatie van kantoor naar appartementencomplex) werden ineens onmogelijk, omdat een achterbuurman kennelijk een recht van overpad had om te komen van en te gaan naar de openbare weg.
De zitting was bizar, want de 3 rechters van het Hof hadden speciaal voor de zitting zo’n ouderwetse, bolvormige loep (een loep is een vergrootglas van heel vroeger in de vorm van een halve hockeybal) meegenomen. Ze hebben woord voor woord de handgeschreven (!) akte van de notaris uit 1892 doorgenomen, maar die was vanwege het handschrift (met hanenpoten etc.), het archaïsch taalgebruik en het vele malen kopiëren en inscannen totaal onleesbaar. De enige woorden die ze op 4 pagina’s tekst konden achterhalen waren de datum (‘1892’), verdekt in een alinea het woord ‘erfdienstbaarheid’ en 2 onbekende kadastrale nummers, en het oordeel was daarom dat er een erfdienstbaarheid bestond, die sinds 1892 nooit expliciet was doorgehaald. Einde oefening voor de investeerder en welkom achterbuurman op het overpad.
Juist daarom loont het om vóór een overdracht naar een vastgoed-BV eerst stil te staan bij de vraag welke kansen én beperkingen een locatie werkelijk heeft. Niet alleen op uw eigen perceel, maar juist ook daarbuiten. Want de grootste ontwikkelkansen houden zich zelden aan perceelsgrenzen.
Een goede locatieanalyse voorkomt niet alleen juridische verrassingen, maar brengt soms ook ontwikkelkansen aan het licht die veel waard kunnen zijn.
Juist daarom is het verstandig om vóór een overdracht naar een vastgoed-BV en sowieso vóór iedere aankoop van onroerend goed eerst de juridische en planologische mogelijkheden van de locatie in kaart te brengen. Dat wordt maar al te vaak vergeten.
Vragen over een vastgoedrechtelijke due diligence of andere kwesties rondom vastgoed? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
