Naar aanleiding van de eerdere blog van mijn collega Stan de Kanter over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), ga ik in deze blog specifiek in op de aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wkb.
Huidig recht
In de huidige situatie is de aannemer op grond van artikel 7:758 lid 3 BW ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Daarbij komt dat in lid 2 van hetzelfde artikel is geschreven dat het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever is. Het uitgangspunt is hiermee dat de aannemer geen aansprakelijkheid draagt na oplevering, tenzij er zich een gebrek openbaart na oplevering dat de opdrachtgever niet kende of behoorde te kennen.
Nieuw recht
Dit gaat veranderen. In de nieuwe situatie wordt er een vierde lid aan artikel 7:758 BW toegevoegd dat specifiek de aansprakelijkheid regelt voor de aanneming van bouwwerken. Er zal gelden dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet ontdekt zijn, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het uitgangspunt verschuift dus zo dat de aannemer aansprakelijk blijft na oplevering, tenzij de aannemer kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Het doel hierachter is om een prikkel te geven voor aannemers om zich te committeren aan de kwaliteit van de door hen geleverde bouwwerken, ook voor de periode ná oplevering en voor de langere termijn. Beoogd wordt om de aansprakelijkheid van de aannemer meer in lijn te brengen met de algemene regel zoals neergelegd in artikel 6:74 BW. Deze regel komt erop neer dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt, te vergoeden, tenzij die tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend.
De wijziging maakt dat, wanneer zich een gebrek voordoet na oplevering, de discussie zich niet meer zal toespitsen op de deskundigheid van de opdrachtgever en de vraag of hij een gebrek behoorde te kennen. De enkele aanwezigheid van het gebrek maakt dat de aannemer aansprakelijk is, tenzij hij kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem valt toe te rekenen. De discussie zal dus verschuiven naar de vraag welke partij verantwoordelijk is voor het gebrek, waarbij geldt dat de bewijslast ook van de opdrachtgever naar de aannemer verschuift op dit punt.
Van belang is nog steeds of er daadwerkelijk een gebrek is en vooral of dit er ten tijde van de oplevering ook al was. Hierbij kan het proces-verbaal van oplevering een belangrijke rol spelen.
De aannemer zal een groot belang hebben om de situatie op het moment van de opneming (en oplevering) zo goed mogelijk vast te leggen. Als de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stelt voor een gebrek dat zich na oplevering heeft voorgedaan, maar uit het proces-verbaal blijkt dat dit gebrek ten tijde van oplevering helemaal niet aanwezig was, dan geeft dit een goede aanwijzing dat de aannemer niet aansprakelijk is nu het gebrek mogelijk niet aan hem is toe te rekenen. De opdrachtgever zal dan op een andere manier moeten aantonen dat het gebrek wel aan de aannemer valt toe te rekenen.
Dwingend recht
Voor consumenten kan van deze regeling niet worden afgeweken, we noemen dit dwingend recht. Voor professionele partijen kan dit wel, maar alleen als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dit betekent dat afwijking hiervan niet mogelijk is door een enkele verwijzing naar de algemene voorwaarden. Professionele partijen kunnen dus in de overeenkomst overeenkomen dat de huidige regeling tussen hen zal gelden.
Wat betekent deze wijziging nu in de praktijk?
De gevolgen van deze wijziging maak ik kort inzichtelijk door vier situaties te schetsen.
Ten eerste zijn er de gebreken die bekend zijn ten tijde van de oplevering. Deze gebreken kwamen al voor rekening van de aannemer en zullen dat ook blijven. De aannemer moet deze gebreken herstellen.
Ten tweede een gebrek dat niet bij oplevering maar snel daarna wordt ontdekt en óók te ontdekken was tijdens de oplevering. Denk aan een beschadigde ruit of een deur die niet sluit. In de huidige situatie is de aannemer niet meer aansprakelijk na oplevering tenzij het gaat om een gebrek dat de opdrachtgever niet kende of behoorde te kennen. In dit voorbeeld zijn de gebreken makkelijk te ontdekken en behoorde de opdrachtgever deze te kennen. Door hier tijdens de oplevering niet op te wijzen komt het risico voor opdrachtgever. In de nieuwe situatie zal dit anders zijn. Dan blijft de aannemer immers aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek niet aan hem valt toe te rekenen. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van een video-opname waarop duidelijk te zien is dat de ruit geen schade heeft bij oplevering en de deur makkelijk sluit.
Ten derde kan er zich na enige tijd een gebrek voordoen dat niet ontdekt is tijdens de oplevering. Denk aan tocht- of vochtproblemen door een fout in de bouw. Deze gebreken openbaren zich vaak pas als men het gebouwde gaat gebruiken en bijvoorbeeld gaat verwarmen. Onder de huidige regeling zal de aannemer hiervoor aansprakelijk zijn als de opdrachtgever het gebrek niet behoorde te kennen, dit is meestal het geval bij dergelijke gebreken. In de nieuwe situatie zal de aannemer ook aansprakelijk zijn nu het niet voor de hand ligt dat hij kan aantonen dat het gebrek hem niet is toe te rekenen. Dit kan natuurlijk anders zijn als opdrachtgevers na de oplevering zelf iets hebben gedaan waardoor het gebrek kan zijn ontstaan, de aannemer zal dit dan moeten bewijzen.
Ten vierde kan de situatie zich voordoen dat er pas na lange tijd geklaagd wordt over een gebrek dat al bij oplevering duidelijk was. Ter illustratie kan gedacht worden aan stuc- of schilderwerk dat te wensen over laat. In principe is deze situatie te vergelijken met situatie twee en blijft de aannemer aansprakelijk. Het verschil zit hem echter in de termijn waarop het gebrek kenbaar wordt gemaakt aan de aannemer. Het is voor de aannemer daardoor moeilijker om te bewijzen dat het gebrek hem niet valt toe te rekenen. Wederom kan een gedetailleerd proces-verbaal van pas komen. Anderzijds geldt, net als in de huidige situatie, dat de opdrachtgever binnen bekwame tijd dient te klagen over een gebrek. Deze termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Onder meer is relevant of de wederpartij wordt geschaad in zijn belangen bij een late klacht. In dit geval zal daarvan snel sprake zijn, het risico op schade door andere oorzaken wordt steeds groter. Het kan van de aannemer niet verwacht worden dat hij tot ver na oplevering duidelijk kenbare gebreken oppakt.
Conclusie
Al met al bezien wordt de positie van de opdrachtgever met de wetswijziging verbeterd maar is er geen sprake van een enorme verandering. Het uitgangspunt dat de aannemer verantwoordelijk is voor gebreken lijkt mij niet meer dan terecht. Ook als deze gebreken niet ten tijde van de oplevering zijn genoemd. De klachtplicht nuanceert de nieuwe regeling daar waar nodig.
De inwerkingtreding van de Wkb duurt nog even, maar mocht u nu al vragen hebben op het gebied van de bouw of de aansprakelijkheid in de bouw? Bel of mail mij gerust. Team Vastgoed denkt graag met u mee!
