Eerdere blog
In mijn eerdere blog over het Didam-arrest heb ik al de uitspraak zelf behandeld en aangegeven welke mogelijke gevolgen dit arrest van de Hoge Raad zou kunnen hebben.Inmiddels komen er steeds meer uitspraken en ontstaat er dus iets meer duidelijkheid over de reikwijdte van het Didam-arrest. In deze blog geef ik een korte update.
In het kort
De Hoge Raad heeft bepaald dat een overheidslichaam gehouden is om bij de verkoop van een onroerende zaak gelijke kansen te bieden. Uit art. 3:14 BW vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en het gelijkheidsbeginsel en dus ruimte moet bieden aan alle gegadigden om mee te dingen naar het onroerend goed van de gemeente.
Als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of als redelijkerwijs te verwachten is, dat er meerdere gegadigden zullen zijn, dan zal het overheidslichaam criteria moeten opstellen om te bepalen aan wie het verkocht zal worden. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Daarnaast moet het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid verzekeren voor wat betreft de beschikbaarheid van onroerende zaken, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.
Er is wel een uitzondering geformuleerd door de Hoge Raad, want als bij voorbaat vast staat of redelijkerwijze mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze koper in aanmerking komt voor de aankoop, dan hoeft die ruimte niet geboden te worden. Oók dan geldt dat het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Het overheidslichaam moet dan uiteraard motiveren waarom naar zijn oordeel bij voorbaat vast zou staan of redelijkerwijze mag worden aangenomen op grond van voornoemde criteria dat er maar één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Oók uitgifte in erfpacht
Inmiddels is duidelijk geworden dat het Didam-arrest óók van toepassing is als de gemeente een perceel grond in erfpacht wil gaan uitgeven. Dat heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint-Maarten zo bepaald. In die zaak ging het om een verkavelingsplan en in 2016 had de Minister van VROMI de uitgifte daarvan aan enkele personen (voor het gemak A, B en C) bij besluit toegezegd. De nieuwe Minister van VROMI wilde die erfpachtrechten echter aan anderen uitgeven (voor het gemak D, E en F) en daar waren A, B en C het uiteraard niet mee eens. Zij vorderen dat de rechten aan hen moeten worden uitgegeven.
Het Gerecht oordeelt dat de uitgifte in erfpacht een privaatrechtelijke rechtshandeling is en dat Sint Maarten zich in het eerdere besluit heeft gebonden om de rechten aan A, B en C uit te geven. Sint Maarten mag die rechten dus niet aan D, E en F uitgeven.
Maar: voorafgaand aan het voornoemde besluit uit 2016 had Sint Maarten echter geen beleidscriteria opgesteld en gepubliceerd en dus geen gelijke kansen geboden aan alle inwoners van Sint Maarten conform het Didam-arrest, waardoor óók de vordering van A,B en C tot uitgifte van de rechten van erfpacht aan hen door het Gerecht is afgewezen.
De uitgifte ligt dus voorlopig even stil.
Persoonlijke aansprakelijkheid Minister?
In overweging 4.30 van het Gerecht is bepaald wat de gevolgen zouden zijn als de Minister de gronden wel had uitgegeven in erfpacht zonder het gepubliceerde besluit en zonder rekening te houden met het Didam-arrest:
“Doet hij dat toch bestaat het risico dat deze uitgiften telkenmale als onrechtmatige en/of aantastbare (rechts-)handelingen worden gekwalificeerd. Hoewel zulks in dit geding niet aan de orde is, loopt ook de persoon van de minister van VROMI zelf (financiële) risico’s als hij het Land bindt dan wel poogt te binden aan onrechtmatige en/of met de openbare orde en goede zeden strijdige (rechts-)handelingen. Deze risico’s hebben zich voor hem tot dusverre in de civiele rechtspraak in Sint Maarten nog niet gemanifesteerd, maar dat betekent niet dat een privéaansprakelijkheid jegens het Land en/of derden in voorkomend geval niet mogelijk is”. Het Land is vanzelfsprekend Sint Maarten.
Het gaat hier om privé-aansprakelijkheid van een Minister die niet wordt uitgesloten als in strijd met het Didam-arrest wordt gehandeld.
Persoonlijke aansprakelijkheid ambtenaar?
Het is dus mogelijk om óók een ambtenaar persoonlijk aansprakelijk te stellen als de strekking van het Didam-arrest wordt genegeerd. Het moet dan zeer waarschijnlijk wel gaan om het bewust negeren van het Didam-arrest en zal de ambtenaar een persoonlijk verwijt moeten kunnen gemaakt. Zeer waarschijnlijk noem ik het met opzet, want of dit risico zich voordoet zal de komende tijd blijken als daarover geprocedeerd gaat worden.
Feit is nu eenmaal wel, dat het Gerecht de persoonlijke aansprakelijkheid van een Minister en dus van een ambtenaar van de Overheid niet uitsluit.
Reeds bestaande overeenkomsten, terugwerkende kracht?
De gemeente Nieuwegein had in 2020 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van een perceel grond. In 2020, dus al voor het Didam-arrest van 26 november 2021.
Het aanbestedingsrecht was niet van toepassing en de eiser in deze zaak wilde ook een eerlijke kans krijgen en dat kon nog, omdat de grond nog niet was overgedragen aan de koper.
De Voorzieningenrechter van de Rechtbank oordeelde dat de gemeente redelijkerwijs had kunnen voorzien dat er meerdere gegadigden waren/zouden zijn. Zo wist de gemeente al dat in ieder de eiser in dat kort geding geïnteresseerd was en had de gemeente aan eiser toegezegd om hem op de hoogte te houden als de verkoop van de kavel aan de orde was.
De gemeente had nog als verweer gevoerd dat het Didam-arrest nieuwe regels bevatte die niet met terugwerkende kracht op de overeenkomst uit 2020 konden worden toegepast. De Voorzieningenrechter is het daar niet mee eens, en oordeelt dat de gemeente óók in 2020 al gebonden was aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat er geen sprake is van nieuwe regelgeving.
De gemeente wordt kort gezegd opgedragen om alsnog het juiste traject te volgen conform de voorwaarden uit het Didam-arrest en de beoogde nakoming van de koopovereenkomst uit 2020 wordt verboden.
Conclusie uit deze laatste uitspraak is dus dat reeds bestaande overeenkomsten (voor zover die nog niet volledig nagekomen zijn) aantastbaar zijn, want de gemeente mag dus géén nakoming geven aan een al gesloten overeenkomst. Maar als de gemeente nu alsnog criteria opstelt en publiceert, dan kan mogelijk de beoogde verkoop alsnog doorgang vinden. Of dat gebeurt gaan we meemaken.
Belangrijke nuance moet wel worden gemaakt, want had de eiser in dit kort geding óók een vordering gehad als aan hem géén concrete toezegging was gedaan dat hij op de hoogte zou worden gesteld als de verkoop aan de orde was? Anders gezegd, was deze uitspraak er ook gekomen als een willekeurige derde het kort geding was gestart? Ik vermoed van niet, want die toezegging was wel heel concreet, maar uitsluiten kan ik het niet.
Kort en goed:
1. Ambtenaren zullen nóg voorzichtiger worden en minder snel geneigd zijn hun mening te geven of toezeggingen te doen om zo persoonlijke aansprakelijkheid te voorkomen,
2. De Overheid in het algemeen zal ook nóg voorzichtiger worden, wat tot enorme vertragingen zal leiden in de besluitvorming en dus in de bouwwereld en de enorme woningnood die opgelost moet worden.
3. Het blijft onduidelijk wat de andere gevolgen zullen zijn van het Didam-arrest. Want als de gemeente Nieuwegein de grond wèl al had geleverd en de verkoop volledig was afgerond, zou de levering dan teruggedraaid worden? Had de gemeente de grond weer terug moeten kopen? En wat als de koper er al een groot complex had gebouwd? Krijgt de eiser dan een schadevergoeding?
Er zullen nog heel veel uitspraken volgen, want het Didam-arrest biedt kansen (als het net mis is gegaan) maar ook grote risico’s (als het voor de wederpartij net mis is gegaan)…
Ik ga die uitspraken uiteraard volgen en u daarvan op de hoogte houden.
Wilt u meer weten? Neem gerust contact op met Stan de Kanter of een van zijn collega’s van team Vastgoed!
