Dringend eigen gebruik huur bedrijfsruimte

Op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad weer eens een uitspraak gedaan over het opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte op grond van dringend eigen gebruik. Een mooie gelegenheid om weer eens te kijken hoe dat ook al weer zit. Want wat was hier het geval?

Hotel

De voorgeschiedenis was als volgt. De eigenaar van het gebouw waar het hier om ging exploiteerde tot 2006 zelf in dat gebouw een hotel. In dat jaar verkocht hij het hotel aan een ander en sloot vervolgens met die ander ook een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar (2006-2016). De huurprijs werd bepaald op € 250.000,– ex BTW per jaar.

In 2014 besloot de eigenaar deze huurovereenkomst op te zeggen tegen de contractuele einddatum in 2016. Reden: verhuurder vond het behaalde rendement te laag en had becijferd dat als hij het hotel weer zelf zou gaan exploiteren een rendement van € 400.000,– ex BTW per jaar kon worden behaald.

Beëindiging huur

De huurovereenkomst die ziet op een hotel valt onder de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW. Denk aan horeca, detailhandel (winkels) en ambachtsbedrijven. De 290-huurder geniet sterke huurbescherming. Wellicht niet zo sterk als de huurder van woonruimte, maar het komt in de buurt. De verhuurder kan de huur alleen opzeggen na tien jaar op grond van een in de wet genoemde opzeggingsgrond of op grond van een weging van de belangen over en weer. Bovendien loopt de huurovereenkomst net zo lang door totdat de rechter onherroepelijk uitspraak heeft gedaan over de huuropzegging van de verhuurder en deze heeft getoetst.

Een belangrijke in de wet genoemd opzeggingsgrond betreft dringend eigen gebruik. In deze kwestie deed de verhuurder daar een beroep op. Hij wilde immers (weer) zelf een hotel exploiteren omdat hij daarmee een beter rendement kon realiseren.

Rechtbank en hof

De verhuurder scoort geen succes bij eerst de rechtbank en later het hof. Daarbij worden vier aspecten belicht. De verhuurder behaalde nu ook al een prima rendement. Door in het verleden het hotel te verkopen aan iemand anders had hij in principe al afstand gedaan van zelfexploitatie. Ook beschikte de verhuurder over enig ander vastgoed, dus waarom moest nu juist deze locatie door hem worden uitgekozen om zelf een hotel te exploiteren? Per saldo vonden rechtbank en hof de situatie niet ‘dringend’ genoeg.

Hoge Raad 1 april 2022;ECLI:NL:HR:2022:494

De Hoge Raad ziet dit anders. In Jip en Janneke taal gezegd hebben rechtbank en hof de opzegging van de eigenaar te veel vertaald c.q. ingevuld ‘naar de huurder toe’. Dringend eigen gebruik houdt in dat het bedrijfspand voor een verhuurder van wezenlijk belang is. Het is niet zo dat de verhuurder in zijn voortbestaan wordt bedreigd als hij ‘zijn pand niet terug krijgt’. Dan leg je de lat te hoog. Ook algemene bedrijfseconomische redenen (en die waren er hier, namelijk een te realiseren substantiële rendementsverbetering) kunnen voldoende zijn om een beroep op dringend eigen gebruik valide te maken. Als de verhuurder dat verhaal aannemelijk maakt is er sprake van dringend eigen gebruik. Je komt dan niet toe aan het ‘afwegen van allerlei andere belangen over en weer’.

Het is dan aan de huurder om – onderbouwd met feiten – aannemelijk te maken dat in de specifieke situatie de keuze van de verhuurder voor zelfexploitatie niet in de rede ligt, dat er alternatieven zijn voor de verhuurder en dat het in de rede ligt dat de verhuurder één van die alternatieven kiest, in plaats van de huurbeëindiging. De rechter moet dat niet allemaal zelf gaan invullen voor de huurder.

De Hoge Raad ziet dus niet in waarom het betoog van verhuurder niet zou vallen onder dringend eigen gebruik. De Hoge Raad zegt dan dat het hof ontoereikend heeft geformuleerd waarom de rendementsverbetering door zelfexploitatie geen dringend eigen gebruik is. Ook het argument dat de verhuurder door verkoop van het hotel aan huurder 14 jaar geleden (!) eigenlijk heeft afgezien van zelfexploitatie (lees een beroep op dringend eigen gebruik) vindt de Hoge Raad onbegrijpelijk.

Conclusie

De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar een ander hof om de zaak nog eens en dan beter te bekijken. Het is dus nog steeds niet klaar. Zo lang kunnen procedures over een huurovereenkomst dus duren. Toch is de boodschap van de Hoge Raad helder: Natuurlijk geniet de huurder van 290-bedrijfsruimte stevige huurbescherming. Maar deze is – zeker na tien jaren – niet absoluut en van een andere orde dan bij de huurder van woonruimte. Dringend eigen gebruik moeilijk? Ja, dat wel, maar zeker niet onmogelijk.

 

 

Roel Hart

Partner | Advocaat | Team Vastgoed


T +31 (0)6 2128 4856 r.hart@mend.nl