Winkelhuur: Móet de winkel echt altijd open?

De afgelopen anderhalf jaar zagen veel winkeliers zich geconfronteerd met overheidsregels vanwege COVID-19. De winkels moesten dicht, waarna een periode volgde van beperkte opening en allerlei aanvullende regels. Leuk was het niet voor die vele ondernemers. Men snakte naar betere tijden, met geopende winkels voor het publiek.

Toch kan het snel gaan. Recent is er een uitspraak gedaan over de vraag of een winkelhuurder zijn winkel dan ook echt alle zondagen open moet houden van de verhuurder. Deze huurder wilde dat namelijk niet. Hij was sinds aanvang van de huurovereenkomst in 2015 altijd alleen de eerste zondag van de maand open geweest en wilde dat zo houden.

Wettelijke regels?

De Winkeltijdenwet regelt wanneer winkels geopend mogen zijn. Gemeenten kunnen dat nader invullen bij APV. Maar daarnaast kunnen verhuurders in de huurcontracten hierover allerlei specifieke aanvullende bepalingen opnemen. Dat is ook heel begrijpelijk. Verhuurders zijn in de regel gebaat bij winkels die veel en lang geopend zijn, bijvoorbeeld als die winkels in een winkelcentrum zijn gelegen. Of als het gaat om een winkel in een belangrijke winkelstraat. Dan wil je niet dat één winkel vaak dicht is of minder lang open is op een dag.

In de zeer gangbare ROZ huurovereenkomst voor winkelruimte is in artikel 9.7 van de toepasselijke Algemene Bepalingen grofweg opgenomen dat de huurder zich aan de (bij aanvang van de huur) vastgestelde openingstijden en dagen dient te houden. Er staat dan dat huurder zich aan de reguliere openingstijden moet houden en ook dat deze worden vastgesteld ‘na overleg met de huurder’ of ‘na overleg met de winkeliersvereniging’.

Rechtbank Den Haag 30 juni 2021;ECLI:NL:RBDHA:2021:6760

In deze zaak had de verhuurder, een beleggingsmaatschappij met meerdere winkelcentra in haar portefeuille, dit aspect nog strakker geregeld. Artikel 9.7 Algemene Bepalingen was buiten toepassing verklaard. Daarvoor in de plaats gold een nieuw artikel 20, dat bepaalde dat huurder zich moest houden aan de door verhuurder vastgestelde openingstijden van het winkelcentrum èn de door de verhuurder vastgestelde ruimere openingstijden (koopavonden en koopzondagen). Ook was er een artikel 27 opgenomen in de huurovereenkomst, waarin huurder zich akkoord verklaarde met het Huishoudelijk Reglement, inclusief toekomstige wijzigingen hierop. Ook van dat reglement bepaalde de huurovereenkomst dat dit tot stand werd gebracht ‘in samenspraak met de winkeliersvereniging’.

Na overleg met de winkeliers kondigt de verhuurder aan dat alle winkels voortaan op alle zondagen geopend moesten zijn. Die gewijzigde openingstijden werden opgenomen in het Huishoudelijk Reglement. Inderdaad, dat reglement waarvan de huurovereenkomst bepaalt dat huurder dat accepteert, inclusief toekomstige wijzigingen hierop. Een winkelier is het daar toch niet mee eens, de rechter moet de knoop doorhakken. Moeten hij inderdaad ‘meebewegen’ en voortaan alle zondagen zijn winkel open houden?

Tekst contract versus uitleg contract

Als je de tekst van deze huurovereenkomst letterlijk neemt, lijkt deze huurder slechte papieren te hebben. Er staat toch letterlijk dat huurder van tevoren akkoord gaat met toekomstige wijzigingen. Toch kijkt de rechter hier genuanceerd naar.

Om te beginnen vindt de rechter dat niet de letterlijke tekst van de huurovereenkomst beslissend is. Je moet de overeenkomst uitleggen. Wat hebben partijen bij aanvang van de huur eigenlijk bedoeld met die tekst en wat mochten zij eigenlijk over en weer van elkaar verwachten op dat punt?

Het staat vast dat bij aanvang van de huur de winkels in het winkelcentrum alleen open gingen op de eerste zondag van de maand. De rechter vindt niet dat artikel 20 inderdaad betekent dat huurder van te voren akkoord gaat met alle toekomstige wijzigingen op dat vlak. Bij aanvang van de huur is ook nooit gesproken over een eventuele ruimere openstelling. Integendeel, die eerste zondag van de maand was al een uitzondering.

En die clausule over het Huishoudelijk Reglement dan?

De rechter schiet de huurder daar ook te hulp. Omdat deze huurder bij aanvang van de huur niet bedacht hoefde te zijn op een ruimere zondag openstelling, partijen hebben hier van tevoren ook nooit over gesproken, vindt de rechter dat de huurder door die clausule ‘inclusief toekomstige wijzigingen hierop’ toch geen ‘carte blanche’ aan de verhuurder heeft gegeven.

De conclusie luidt dat deze huurder gelijk krijgt van de rechter. Hij hoeft niet alle zondagen zijn winkel te openen. Je ziet dat de rechter de in de basis zwakkere partij (hier toch de huurder) in bescherming neemt tegen de grote en sterke verhuurder. Dat doet hij door het contract gunstig uit te leggen voor de huurder. De laatste reddingsboei hoeft hij niet eens van stal te halen. Dat is de mogelijkheid voor een rechter om een contractuele bepaling toch buiten toepassing te verklaren, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Wellicht had de rechter die reddingsboei van stal gehaald, indien klip en klaar in de huurovereenkomst had gestaan dat verhuurder het recht heeft om te allen tijde het aantal koopzondagen uit te breiden of te beperken en daarmee de verplichting voor de huurder om zijn winkel geopend te hebben. De toekomst zal het leren. Huurrecht blijft bij uitstek ‘rechtersrecht’. De rechter kan de huurder soms de helpende hand bieden als deze in het nauw zit. Ook wel weer mooi. Als je huurder bent tenminste. De verhuurder zal zich vaker genoodzaakt voelen dit soort zaken nog strakker in de huurovereenkomst te gaan vastleggen. Of de huurder dan toch maar die (beperkte) vrijheid gunnen. We zullen het zien.

14 september 2021, Roel Hart, advocaat huurrecht en vastgoed.

Roel Hart

Partner | Advocaat | Team Vastgoed


T +31 (0)6 2128 4856 r.hart@mend.nl