Dat de markt voor (betaalbare) woonruimte volstrekt overspannen is, behoeft geen toelichting. Voor starters en mensen met een modaal inkomen is het haast onmogelijk om ‘huisje, boompje, beestje’ te realiseren. De kranten staan er vol mee en alle politieke partijen in de kabinetsformatie hebben de woningmarkt prominent op de agenda staan. Maatregelen zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters naar 0% hebben geen effect. Het is te weinig. Niet alleen de koopmarkt is overspannen. Dit geldt ook voor de markt voor huurwoningen.
Mensen met een inkomen tot grofweg € 45.000,- bruto per jaar kunnen in theorie in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De kale huurprijs is dan maximaal € 752,33 per maand en men komt in aanmerking voor huursubsidie. Het grootste deel van deze woningvoorraad wordt aangeboden door woningcorporaties. De wachtlijsten zijn erg lang, hier kom je niet zo maar tussen.
Het alternatief is het huren van woonruimte in de vrije sector. Men spreekt van geliberaliseerde woonruimte. Bepalend is de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst, die moet dus anno 2021 boven de € 752,33 per maand liggen (kale huur).
Wettelijke regels?
Ook de huurder van een woning in de vrije sector geniet huurbescherming. Het is erg lastig voor een verhuurder om zo’n huurovereenkomst op te zeggen. Er gelden maar een paar wettelijke opzeggingsgronden en je moet langs de rechter als de huurder niet meewerkt. Kostbaar, tijdrovend en de uitkomst erg onzeker. Partijen zijn wel vrij in het afspreken van de huurprijs. In de praktijk zijn er weinig woningen beschikbaar met een huurprijs tussen de € 750,- en de € 1.000,-, ook wel ‘middenhuur’ genoemd. Zeker in de Randstad, maar het geldt ook in andere delen van Nederland.
Echt tijdelijke huurovereenkomst
Om verhuurders van woonruimte over de streep te trekken om toch maar ‘hun woningen’ te verhuren werd in 2016 de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. Sindsdien werd het mogelijk een woning voor maximaal twee jaar aan iemand te verhuren, zonder dat die persoon dan aanspraak kon maken op huurbescherming. De huur liep dan echt af. Er veranderde niets aan de regels voor huurprijzen. Dat was en bleef bij dit type vrije sector woningen ook echt ‘vrij’. In huurcontracten kwamen dan ook clausules voor waarin bijvoorbeeld stond dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks mocht verhogen met ‘de inflatie plus 5%’ of nog erger. De huurprijzen gingen daardoor wel erg hard omhoog.
Nieuwe wetsvoorstellen
Snel repareren is het devies! Er ligt een wetsvoorstel dat het jaarlijks indexeren van de huur ook in de vrije sector aan banden legt. Dat mag dan voortaan met de inflatie plus 1%, niet meer. Er gebeurt nog iets. Het wordt mogelijk om een echte tijdelijke huurovereenkomst woonruimte van maximaal twee jaar met één jaar te verlengen, in de hoop dat verhuurders dat dus ook gaan doen. Maar gaat dat ook gebeuren? Misschien wel. Maar het gaat de situatie helaas niet echt vooruit helpen. Er is namelijk nog een wetswijziging in geslopen. Dat zit als volgt.
Aanpassing huurprijs door rechter
Anders dan bij sociale woninghuur is het in de vrije sector tot op de dag van vandaag wel mogelijk om de huurprijs te verhogen naar een marktconform niveau. Dat zal inderdaad vaak meer zijn dan de inflatie. Het is geen eenvoudige route.
Je moet eerst een onderbouwd voorstel (makelaarsrapport) aan de huurder doen met de voorgestelde nieuwe huurprijs en vergelijkingsmateriaal. Gaat huurder niet akkoord dan kan je de huur opzeggen. Vanwege de huurbescherming zal je als verhuurder daarna aan de rechter moeten vragen of de opzegging geldig is. Feitelijk toetst de rechter in die procedure of de voorgestelde nieuwe huurprijs wel of niet redelijk was. Eigenlijk prima, zou je zeggen.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam 6 november 2020
In een recente uitspraak van de kantonrechter Rotterdam kreeg de verhuurder het deksel op de neus. De rechter keek heel kritisch of het rapport van de verhuurder wel deugde en of daaruit inderdaad bleek dat de voorgestelde huurprijs overeenstemde met de huurprijzen van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. De rechter vond van niet, de huurprijs bleef op het oude niveau en de huuropzegging strandde dus. Huurder mocht blijven zitten, beschermd door de rechter.
En dan die verscholen wetswijziging!
Verscholen in het woud van soms paniekerige wetgeving ligt nu dan ook het voorstel om de hierboven geschetste route tot huurprijswijziging te verbieden. Kort gezegd mag dan een verhuurder de huur van een vrije sector woning (net zoals bij een sociale huurwoning) niet meer opzeggen wegens het weigeren van een redelijke huurprijsverhoging. Terwijl we toch hiervoor zien dat er goede rechtsbescherming op dit punt bestaat.
Gaat dit helpen? Natuurlijk niet. Een verhuurder die niet het risico wil lopen dat hij de huurprijs van de vrije sector woning niet op een faire wijze via de wet kan verhogen naar een marktconform niveau, gaat dan kiezen voor een andere oplossing. Die ligt voor de hand. De verhuurder gaat na twee jaar zijn tijdelijke huurovereenkomst woonruimte niet meer zo snel verlengen met een jaar en daarna al helemaal niet meer. Hij beëindigt de huur van de woning met huurder A en verhuurt deze vervolgens aan huurder B en dan wel voor de hogere huurprijs die hij redelijk acht. Niemand die hem tegenhoudt. Op die manier heeft hij toch zijn gewenste huurverhoging, maar de huurder heeft het nakijken.
Doorschietende wetgeving
Het is begrijpelijk dat de wetgever in tijden van (woning)nood maatregelen treft. Dat je iets doet om de indexering van vrije sector huren te reguleren kan ik wel begrijpen. Maar het onmogelijk maken om een huurprijs via de rechter aan te passen naar een marktconform niveau is – los wat je er van vindt – domweg onverstandig. Het zal de huurprijzen juist opdrijven. Dat zal vast niet het doel van de indiener van dit wetsvoorstel zijn geweest.
21 april 2021, Roel Hart, advocaat huurrecht en vastgoed
