Sinds de Hoge Raad zijn twee zogeheten ‘Didam-arresten’ heeft gewezen in 2021 en 2024, vormt de ‘Didam-problematiek’ steeds vaker een aandachtspunt bij vastgoedtransacties waarbij de overheid is betrokken.
In 2021 oordeelde de Hoge Raad (Didam I) dat het gelijkheidsbeginsel ook geldt indien een overheidsorgaan – zoals een gemeente- wil overgaan tot verkoop van een onroerende zaak (gebouw of grond). In zo’n situatie moet de gemeente ‘mededingingsruimte bieden’, lees meerdere gegadigden de kans bieden om mee te dingen. Denk aan het uitschrijven van een tender. Een dergelijk traject hoeft niet doorlopen te worden indien het overheidsorgaan de onroerende zaak wil verkopen aan een partij die kan worden gezien als ‘de enige serieuze gegadigde’.
In 2024 kwam de Hoge Raad in Didam II tot de beslissing dat als een overheidsorgaan deze criteria schendt nog geen sprake is van een nietige verkoopovereenkomst. De koper wordt dan dus beschermd. Toch kan het handelen van de overheid dan onrechtmatig zijn ten opzichte van de partij die ook had willen kopen, hetgeen tot schadeplichtigheid leidt. Het is nog niet zo eenvoudig om dan vast te stellen wat die schade dan is, maar het vormt natuurlijk een stevig risico voor gemeenten of de Staat om met dergelijke claims geconfronteerd te worden.
Inmiddels is er veel rechtspraak gekomen naar aanleiding van deze uitspraken. Wat nu als er in een huurovereenkomst met de gemeente een voorkeursrecht van koop is opgenomen ten behoeve van de huurder? Mag dat eigenlijk nog wel? En wat zijn de consequenties?
Dit hof mocht zich – met een uitspraak van 10 maart 2026 – over een dergelijke situatie buigen. Het ging om een prachtige oude boerderij – een rijksmonument – die eigendom was van de gemeente en al vele jaren werd verhuurd aan een ondernemer, ten behoeve van zijn restaurant & partycentrum. In de huurovereenkomst was een eerste recht van koop ten behoeve van de huurder opgenomen. Op het moment dat de gemeente aangeeft het pand te willen verkopen – dat gebeurt in 2023 – trekt huurder aan de bel met de mededeling dat hij van zijn voorkeursrecht van koop gebruik wil maken.
Er vinden twee jaar onderhandelingen plaats die leiden tot een getekende koopovereenkomst. De gemeente is zich bewust van de Didam arresten, publiceert het voornemen tot verkoop en geeft daarbij aan dat zij deze huurder ziet als de enige serieuze gegadigde. Lees: dat zij andere partijen geen kans hoeft te geven om het pand te kopen. Twee partijen pikken dit niet en willen dat de gemeente een openbare selectieprocedure in gang zit. Als de gemeente dat weigert volgt er een kort geding, eerst bij de rechtbank en daarna in hoger beroep bij het Hof. Diverse interessante vragen komen langs
Het Hof komt allereerst tot de conclusie dat het voorkeursrecht van koop in de huurovereenkomst inderdaad een schending van de Didam uitspraken heeft opgeleverd. Dat had dus eigenlijk niet gemogen, want de gemeente heeft daarmee mededingingsruimte voor andere partijen op voorhand uitgesloten. Ook al vond het aangaan van de huurovereenkomst met daarin opgenomen het voorkeursrecht van koop lang geleden en nog voor de uitspraken van de Hoge Raad plaats. Het Hof stelt vast dat de gemeente daarmee onrechtmatig heeft gehandeld.
Het Hof overweegt dat in dit geval de huurder kan worden gekwalificeerd als de enige serieuze gegadigde. De gemeente diende namelijk wel haar contractuele verplichtingen naar de huurder (het voorkeursrecht van koop) na te komen. Dat onderbouwt het Hof met de Latijnse spreuk ‘Pacta sunt servanda’:Een partij behoort een gesloten overeenkomst na te komen, een gemeente ook. Als het Hof de teleurgestelde partij gelijk zou geven en dus alsnog deze de kans zou geven om te gaan meebieden, pleegt de gemeente wanprestatie ten opzicht van de huurder. Dat vormt een rechtvaardiging om af te zien van een tender.
Bovendien heeft de gemeente het voorkeursrecht van koop in de huurovereenkomst opgenomen, lang voordat de Didam-uitspraken door de Hoge Raad zijn gewezen. De gemeente kon daar dus geen rekening mee houden bij het sluiten van de huurovereenkomst en heeft die regels niet bewust overtreden.
Tot slot weegt het hof mee dat de zittende huurder er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het afgesproken voorkeursrecht van koop zou worden nageleefd.
De uitspraak bevestigt de lijn dat afspraken met de gemeente van voor de Didam-arresten in stand blijven, ook als deze daarmee strijdig zijn. Terwijl ook de voorzichtige conclusie kan worden getrokken – hoewel dat in dit kort geding bij het Hof niet werd gevorderd – dat een schadevergoeding in dergelijke situaties lastig toewijsbaar lijkt te zijn. Aan de andere kant moeten gemeenten en andere overheidsorganen wel op hun tellen passen. Een voorkeursrecht van koop in een huurovereenkomst met een verhurende overheid opnemen lijkt in de huidige tijden niet meer mogelijk.
In zijn algemeenheid zullen overheden in voorkomend geval heel goed moeten onderbouwen waarom in een bepaalde situatie een partij als ‘de enige serieuze gegadigde’ mag worden aangemerkt. Dan kan niet worden volstaan met een vooraf opgestelde algemene riedel, maar dient concreet te worden onderbouwd.
Vragen over de Didam-arresten of andere vastgoedkwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
