U huurt een bedrijfspand en opent op de afgesproken datum de deuren van uw onderneming, maar dan blijkt dat de stroomaansluiting niet zwaar genoeg is om uw bedrijfsvoering mogelijk te maken. Tijdelijke noodvoorzieningen, zoals dieselgeneratoren, zijn noodzakelijk én zorgen voor hoge extra kosten. Maar wie draait op voor deze kosten: de huurder of de verhuurder? Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 2 september 2025.
Aldi huurde een winkelpand van ASR om daarin een supermarkt te exploiteren. Hoewel voor de exploitatie van een supermarkt een zwaardere elektriciteitsaansluiting noodzakelijk is, bleek een dergelijke elektriciteitsaansluiting nog niet aanwezig op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Totdat de netbeheerder de aansluiting had verzwaard, werd gebruikgemaakt van dieselgeneratoren. Daardoor ontstonden aanzienlijke extra energiekosten en partijen verschilden vervolgens van mening over de vraag wie deze kosten moest dragen.
Volgens het hof hangt het antwoord af van de afspraken die partijen hebben gemaakt én wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof koos dus voor een beoordeling op basis van het zogenoemde Haviltex-criterium.
Dus: wat hadden partijen onderling afgesproken? En hoe hebben zij dat bedoeld?
In de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde casco zou worden opgeleverd, maar volgens de toepasselijke algemene voorwaarden vielen ook de nutsvoorzieningen onder de definitie van casco. Daarnaast was opgenomen dat de kosten voor het verbruik van energie voor rekening van de huurder kwamen.
Op het eerste gezicht lijkt het dus duidelijk en vanzelfsprekend te zijn dat de huurder de energiekosten betaalt. Toch was daarmee de discussie niet beslecht. Volgens het hof waren voor de uitleg van de overeenkomst verschillende omstandigheden van belang.
In dit geval wist ASR vanaf het begin dat Aldi in het pand een supermarkt zou gaan exploiteren. Een supermarkt kan niet functioneren zonder voldoende stroomcapaciteit. Bovendien had ASR zelf de aanvraag voor de verzwaarde aansluiting gedaan bij de netbeheerder, de kosten daarvan betaald en tijdelijk dieselgeneratoren beschikbaar gesteld. Ook heeft iemand namens ASR aan Aldi bevestigd dat uiteindelijk voldoende vermogen beschikbaar zou zijn.
Pas nadat tussen partijen een geschil was ontstaan, stelde ASR zich op het standpunt dat zij deze kosten eigenlijk niet hoefde te dragen. Volgens het hof paste die gewijzigde opstelling niet bij de manier waarop ASR zich vóór en na de oplevering had gedragen. Juist uit dat handelen leidde het hof af dat beide partijen ervan uitgingen dat het realiseren van een geschikte stroomaansluiting de verantwoordelijkheid van de verhuurder was.
Vervolgens beantwoordde het hof de vraag of het ontbreken van de verzwaarde aansluiting een gebrek opleverde in de zin van artikel 7:204 BW.
Ook dat was volgens het hof het geval. Een huurder mag verwachten dat een gehuurd pand geschikt is voor het gebruik waarvoor het is verhuurd. Omdat de winkelruimte zonder zwaardere aansluiting niet geschikt was voor exploitatie als supermarkt, verschafte het gehuurde niet het huurgenot dat Aldi mocht verwachten.
Dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat de energiekosten voor rekening van de huurder kwamen, maakte dat niet anders. Door het ontbreken van de juiste aansluiting moest Aldi immers noodgedwongen gebruikmaken van dieselgeneratoren. De daardoor ontstane extra energiekosten vormden schade die het gevolg was van het gebrek en kwamen daarom voor rekening van de verhuurder.
Ook wanneer een overeenkomst op het eerste gezicht duidelijk lijkt, kunnen de concrete afspraken tussen partijen én hun feitelijk handelen ertoe leiden dat de verantwoordelijkheid toch anders ligt. Voor ondernemers is dit een belangrijke les. Controleer voor ondertekening van een huurovereenkomst of de technische voorzieningen aansluiten bij uw bedrijfsvoering. Leg bovendien duidelijk vast wie verantwoordelijk is voor bepaalde zaken. Daarmee kunnen kostbare discussies achteraf worden voorkomen.
Vragen over een geschil over de oplevering van een bedrijfspand of over de vraag wie bepaalde kosten moet dragen? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
