Wanneer u actief bent in het vastgoed, dan bent u deze clausule vast wel eens een keertje tegen gekomen.
Een verkoper wil dan in een koopovereenkomst inzake een gebouw de zogenaamde ‘as is, where is’ clausule opnemen. Het Burgerlijk Wetboek kent deze term niet. Deze is komen overwaaien uit het Engelse en Amerikaanse rechtssysteem. De bedoeling is wel helder: Verkoper wil zich nergens aan branden bij de verkoop en tracht door het opnemen van deze clausule iedere aansprakelijkheid uit te sluiten en alle risico’s bij de koper neer te leggen. Eigenlijk is dan de boodschap: ‘Koper, onderzoek de door jou te kopen onroerende zaak maar heel goed. Bij mij moet je niet zijn als er iets mis is’.
Recent heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden zich weer eens over deze materie mogen buigen. Wat was hier het geval?
Hof Arnhem-Leeuwarden 28 mei 2024
Er wordt een appartement verkocht in een gebouw dat bijna 100 jaar oud is. Er is een VVE aanwezig in dat gebouw. Het verkochte appartement is door de verkoper recent verbouwd en in drie separate studio’s gesplitst. Koper gaat er niet wonen, de aankoop is bestemd voor de verhuur.
Het staat vast dat de beide makelaars voor het sluiten van de koop uitvoerig over de clausule hebben onderhandeld, maar dat verkoper voet bij stuk hield. De ‘as is, where is’-clausule bepaalt vervolgens dat het appartement door koper ‘voetstoots’ wordt aanvaard in de juridische, fiscale, technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte appartement zich bij de koop bevindt.
Een uitgebreidere uitsluiting van elke vorm van aansprakelijkheid door verkoper jegens koper is niet goed denkbaar, zo lijkt het. Bovendien hebben partijen het hier – via hun makelaars – uitgebreid over gehad.
Probleem
Er komt na het sluiten van de koop maar vlak voor de levering bij de notaris naar boven dat de VVE geen toestemming heeft verleend voor de door de verkoper uitgevoerde verbouwing! Dat had wel gemoeten op grond van het splitsingsreglement. Verkoper heeft koper hierover niet van tevoren geïnformeerd. De koper is boos, vernietigt de koopovereenkomst op grond van dwaling en vordert schadevergoeding van verkoper. Als koper dit allemaal zou hebben geweten, dan zou hij de koop niet op deze condities hebben gesloten. Verkoper wijst alles af onder verwijzing naar de ondubbelzinnige as is, where is-clausule. Verkoper wil dat koper het appartement gewoon afneemt. Een stevig geschil is geboren.
Rechtbank en hof
Het geschil loopt hoog op en na een procedure bij de rechtbank volgt er ook nog hoger beroep bij het hof. Alleen dat feit maakt al duidelijk dat een klip en klare uitsluiting voor aansprakelijkheid nog niet betekent dat verkoper van ‘gedoe’ gevrijwaard blijft. Maar daar blijft het niet bij.
Het hof neemt voor een deel het oordeel van de rechtbank over dat de as is where is- clausule in dit specifieke geval toch niet betekent dat deze integraal opgaat. De koper heeft mogen begrijpen – mede ook gezien de correspondentie van de verkopend makelaar op zit punt – dat de clausule in dit geval alleen zag op de fysieke eigenschappen van het appartement. Best bijzonder is dat het hof oordeelt dat hier geen sprake is van een transactie tussen twee professionele partijen. Koper was een partij die zijn eerste beleggingspand ging aankopen en dat maakte hem (nog) geen professionele partij, in welke geval hij wellicht sneller aan het beding zou zijn gebonden.
Het Hof voegt daar nog enige overwegingen aan toe. Het hof oordeelt namelijk dat verkoper een spreekplicht had. Hij had a) op de hoogte moeten zijn van de benodigde toestemming van de VVE voor zijn verbouwing, b) moeten weten dat dit voor koper van doorslaggevend belang zou zijn, c) dat koper dus mogelijkerwijs dwaalde en tot slot d) hij koper naar verkeersopvattingen had moeten inlichten!
Het loopt dus helemaal niet goed af voor deze verkoper, die ook nog eens wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan deze koper.
Conclusie
In deze zaak blijkt dat de gedetailleerde ‘as is, where is-clausule’ in de koopovereenkomst toch geen stand houdt. En dat terwijl er van tevoren best uitvoerig over gesproken, gemaild en onderhandeld is door (de makelaars van) beide partijen.
Daarmee is zeker niet gezegd dat deze clausule in alle omstandigheden zinloos is, maar het is wel goed om te realiseren dat er grenzen zijn aan het gebruik van deze clausule. Zeker als er – zoals in deze zaak – feiten bekend waren bij de verkoper, waarvan hij redelijkerwijs toch moest weten dat deze relevant zouden zijn voor de koper. Dit is toch weer een uitspraak van een hogere rechter, waarin de spreekplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper.
Vragen over deze clausule of andere kwesties op het gebied van vastgoed? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder;
Grondverkoop door Gemeente en Didam-Arrest
Onrechtmatig handelen in de bouw
Schriftelijkheidsvereiste bij verkoop van een kavel?
