Koop/verkoop van een roerende zaak of van een onroerende zaak, we maken het elke dag mee. Denk aan de koop in een winkel, de koop van een huis of gebouw, de koop van een zeilschip of auto of de koop van iets via internet.
Kort gezegd mag de koper er op grond van art. 7:17 BW van uit gaan, dat de gekochte zaak die eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Bezit het gekochte die eigenschappen niet, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit en dan heb je als koper diverse mogelijkheden om de koop aan te tasten. Denkbaar is dat de koop ontbonden kan worden op grond van een toerekenbare tekortkoming van de verkoper of dat de koop vernietigd kan worden op grond van dwaling, waarbij in beide gevallen de mededelingsplicht van de verkoper aan de ene kant wordt afgezet tegen de onderzoeksplicht van de koper aan de andere kant.
Deze schuren als het ware tegen elkaar aan, want ergens gaat de mededelingsplicht van de verkoper over in de onderzoeksplicht van de koper, maar vaker komt het voor dat deze samengaan en dat voor beide plichten wat valt te zeggen.
In het vastgoed wordt vaak gebruikt gemaakt van een zogenaamde “as is where is”-clausule, om zo elke aansprakelijkheid van de verkoper uit te sluiten en elke verantwoordelijkheid bij de koper neer te leggen. Het verkochte wordt dan verkocht en overgedragen in de staat, waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. De koper moet alles maar onderzoeken en als er na de overdracht alsnog iets wordt ontdekt, dan moet de koper niet aankloppen bij de verkoper. Vaak wordt er dan ook een dataroom ingericht waarin verkoper alle beschikbare informatie in het kader van de uit te voeren due diligence opslaat en de koper al die informatie kan onderzoeken en waar nodig vragen kan stellen.
Voorop gesteld moet worden dat dit heel vaak goed gaat, maar het gaat nu net om die ene keer dat de koper na de overdracht een gebrek ontdekt in het gekochte, welk gebrek niet blijkt uit de dataroom of de uitgevoerde due diligence, maar welk gebrek de verkoper wel wist of had kunnen weten. En dat hoor je dan als koper allemaal pas achteraf als je navraag gaat doen bij de verkoper, die dan op zijn beurt wijst op de onderzoeksplicht.
De Hoge Raad heeft op 16 december 2022 arrest gewezen over de verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht. Het ging om de verkoop van een zeilschip met een ‘as is where is’-clausule, een bepaling dat koper alle onderzoeken mocht laten uitvoeren, en een bepaling dat verkoper er voor instaat dat verkoper aan koper alle informatie heeft verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen zijn medegedeeld en dat koper aanvaardt dat de resultaten van het onderzoek voor zijn risico komen.
Het schip blijkt te roesten en de koper spreekt verkoper aan. Rechtbank en Hof wijzen de vorderingen van de koper af, maar de Hoge Raad gaat daar niet in mee!
Mededelingsplicht prevaleert
De Hoge Raad bepaalt dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper! De gedachte is namelijk dat de verkoper de eventuele gebreken aan het goed het beste kent en de goede trouw vergt dan van hem dat hij daarover eerlijk moet zijn naar de koper als hij weet dat die gebreken van belang zijn voor de koper. Contractueel uitsluiten of wegschrijven heeft dan geen zin.
Geringe gebreken en gedane herstellingen
Overigens bepaalt de Hoge Raad ook dat geringe gebreken aan een goed of het feit dat er herstellingen hebben plaatsgevonden en het goed vervolgens is gebruikt, op zichzelf niet in de weg staan aan een beroep van de koper op non-conformiteit.
Een ander Hof zal gaan beoordelen of de vorderingen van de koper van het zeilschip wel of niet zullen worden toegewezen, maar dit arrest maakt nog maar eens duidelijk dat het essentieel is om goed vast te leggen wat verkoper wel en niet weet en wat er van de koper wordt verwacht.
Bel of mail mij gerust als je vragen hebt over de mededelings- en/of onderzoeksplicht en hoe je dit het beste kunt bespreken en vastleggen!
