Vastgoed

In mijn voorgaande blog binnen deze reeks ben ik ingegaan op de vraag wanneer een vereniging van eigenaars van toepassing in. In deze blog zal ik ingaan op een tweetal relevante uitspraken van de Rechtbank Amsterdam van 28 april 2021 en van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 april 2024.

De huurder van een woning geniet in Nederland stevige huurbescherming. Die huurbescherming is ook sterker geworden nu (echt) per 1 juli 2024 de tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is afgeschaft. De enige escape om nog te ontkomen aan huurbescherming door een verhuurder is het gebruik maken van de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Denk aan een woning die wordt verhuurd voor bijvoorbeeld vier maanden, omdat de verhuurder voor een sabbatical naar het buitenland gaat en daarna terug wil in zijn woning. Rechters gaan echter zeer terughoudend om met deze ontsnappingsroute.

Ook onder de Omgevingswet wordt het mogelijk om, onder bepaalde voorwaarden, bouwwerken zonder vergunning te realiseren. Dit wordt vaak aangeduid als vergunningsvrij bouwen. Echter, de regels hieromtrent zijn strikt en er zijn specifieke criteria waaraan een bouwwerk moet voldoen. Een belangrijk aspect hierbij is de locatie van het bouwwerk, namelijk het achtererfgebied. Maar wat houdt dit precies in en waarom is het zo belangrijk in de context van vergunningsvrij bouwen?

Het Burgerlijk Wetboek spreekt onder meer in art. 5:124 lid 1 BW over de ‘Vereniging van Eigenaars’ (VvE) en niet over Eigenaren, wat normaal gesproken het meervoud is van eigenaar. Een VvE ontstaat van rechtswege bij de splitsing van een perceel in appartementsrechten. Bekendste voorbeelden waarbij een VvE moet worden opgericht is het appartementencomplex, een souterrain met bovenwoning of het beheer over een mandelig terrein zoals een gemeenschappelijke parkeergarage.

Kan de verhuurder van bedrijfsruimte de huur aan de huurder opzeggen, omdat hij die bedrijfsruimte aan een andere partij kan verhuren voor een veel hogere huurprijs? Die vraag stond centraal in een procedure in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam medio vorig jaar. In dit blog duik ik graag dieper met u in deze kwestie.

Een van de meest actuele discussies binnen de vastgoedwereld is, of eigenlijk was, de standaardbepaling uit het ROZ-model ten aanzien van indexering. Dit betreft de bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), vermeerderd met een maximale opslag (vaak 3%). Deze (standaard)bepaling wordt al jaren gebruikt in het huurrecht.

Het kan best frustrerend zijn voor een verhuurder van bedrijfsruimte. Je hebt een huurder die een stevige huurachterstand laat ontstaan. Op enig moment verlaat de huurder ook nog eens zonder opgaaf van redenen die bedrijfsruimte. Wat dan? We hebben geleerd dat je niet zo maar ‘voor eigen rechter kunt spelen’. Daarmee bedoel ik dat de verhuurder de sloten van het gehuurde vervangt en de bedrijfsruimte na een pittige schoonmaak aan een ander verhuurt. Dan zijn er tenminste weer huurinkomsten. Het proberen te incasseren van de niet ontvangen huur van de vertrokken huurder doen je dan wel of niet.

Wanneer u actief bent in het vastgoed, dan bent u deze clausule vast wel eens een keertje tegen gekomen. Een verkoper wil dan in een koopovereenkomst inzake een gebouw de zogenaamde ‘as is, where is’ clausule opnemen. Het Burgerlijk Wetboek kent deze term niet. Deze is komen overwaaien uit het Engelse en Amerikaanse rechtssysteem. De bedoeling is wel helder: Verkoper wil zich nergens aan branden bij de verkoop en tracht door het opnemen van deze clausule iedere aansprakelijkheid uit te sluiten en alle risico’s bij de koper neer te leggen.

In de huidige tijd is het niet aantrekkelijk om geld op te potten op een bankrekening. De aandelenkoersen vertonen – als je een lange adem hebt – een stijgende lijn, maar ook dan kan het uitmaken in welke bedrijven je hebt belegd. Vastgoed Daarom beleggen diverse ondernemingen en ook vermogende particulieren in vastgoed. Aangetrokken door de enorme stijging van de prijzen van vastgoed in het algemeen en woonruimte in het bijzonder kan het zeker interessant zijn om panden te kopen. Om te beginnen stijgt de waarde er van hoegenaamd automatisch met het verstrijken der jaren. En je ontvangt ook nog

Sinds de invoering van de Omgevingswet is het begrip ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) een belangrijk punt van aandacht in de rechtspraak. Deze regelgeving, die sinds 1 januari 2024 van kracht is, maakt het mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor activiteiten die afwijken van het geldende omgevingsplan, mits deze afwijkingen geen afbreuk doen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Inmiddels zijn er dan ook uitspraken gedaan over de invulling van dit begrip. Wat is ETFAL? ETFAL vervangt de toets op goede ruimtelijke ordening die onder de Wabo gold.

De laatste jaren is er veel te doen om bedingen in huurcontracten van woningen, waarbij de huurprijs jaarlijks op een bepaalde manier kan worden verhoogd. Het wordt dan vooral spannend bij huurwoningen in de vrije sector. Dat zijn huurwoningen met een huurprijs boven de € 879,66 per maand (prijspeil 2024). Tot 1 juli 2021 golden voor dat type huurwoningen (anders dan bij sociale huurwoningen) geen regels voor de wijze waarop de huurprijs jaarlijks werd verhoogd. Sinds 1 juli 2021 bepaalt de minister – net zoals bij sociale huurwoningen – met welke percentage de huur jaarlijks maximaal omhoog mag.

Sinds het fameuze Didam-arrest van de Hoge Raad op 26 november 2021 is er veel veranderd als een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak (grond of gebouwen) te verkopen. Deze uitspraak zorgde voor veel opschudding in vastgoedland. En leidt tot op de dag van vandaag tot veel onzekerheid bij overheidslichamen (gemeenten, provincies etc.) en projectontwikkelaars, beleggers en private kopers. Didam-criteria Heel kort gezegd komt het er op neer dat een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel moet toepassen, als zij overweegt een aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak te verkopen.