In de praktijk doet het zich geregeld voor. Partijen sluiten een aannemingsovereenkomst, waarin de opdrachtgever opdraagt aan de aannemer om bijvoorbeeld een kantoorgebouw te renoveren om te gaan voldoen aan de komende regelgeving voor wat betreft het energielabel C.
In de periode voorafgaand aan het sluiten van die overeenkomst heeft de opdrachtgever een bestek laten schrijven door een architect of een andere adviseur. Op basis van dat bestek maakt de aannemer een calculatie waarin hij zijn prijs bepaalt en daarover wordt overeenstemming bereikt. Sommige delen van de opdracht besteedt de aannemer op zijn beurt weer uit aan verschillende onderaannemers en leveranciers.
In de meest prettige situatie realiseert de aannemer de renovatie voor exact die prijs, binnen de gestelde oplevertermijn, factureert hij na de oplevering zijn eindtermijn die de opdrachtgever binnen de gestelde betalingstermijn voldoet. Dat is best vaak het woord “termijn” in één zin, maar ze hebben allemaal een andere betekenis. Deze blog gaat niet over het woord “termijn”, maar over de simpele vaststelling, dat een aannemingsovereenkomst eigenlijk nooit wordt afgewikkeld op de wijze zoals partijen die op papier hadden vastgelegd.
Want was het maar zo simpel…
Er gebeurt altijd wel iets op de bouw dat partijen niet hadden voorzien in hun overeenkomst, maar die wel tot een aanzienlijke verandering in de contractuele relatie tussen opdrachtgever en aannemer of aannemer en onderaannemer/leverancier leiden.
Denk bijvoorbeeld aan meerwerk, minderwerk, vertraging tijdens de bouw door onvoorziene omstandigheden (Corona?), een buurman die zich verzet tegen de renovatie, de ontdekking dat er asbest aanwezig is in het gebouw, regelgeving die wijzigt gedurende de bouw. Legio andere voorbeelden zijn denkbaar, maar dit zijn er wel een paar die voor iedereen tot de verbeelding spreken.
Energielabel C
Voor de goede orde: Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Dat is best belangrijk om te weten.
Meerwerk
Meerwerk zijn alle werkzaamheden van de aannemer die niet in de overeenkomst waren opgenomen, maar die wel door de opdrachtgever worden gewenst. Dat kan overduidelijk meerwerk zijn, bijvoorbeeld als de opdrachtgever geen standaardkantoordeuren wil, maar deuren van hoogwaardig, gerecycled materiaal. Dan geeft de opdrachtgever duidelijk een andere opdracht, waarvoor de aannemer een offerte zal opstellen en dan passen partijen de overeenkomst aan.
Maar vaak ligt de bal bij de aannemer als hij constateert dat hij werk moet gaan uitvoeren dat in zijn beleving niet tot de opdracht behoort en voor hem als meerwerk moet worden betiteld, omdat daar nu eenmaal voor hem extra kosten aan verbonden zijn, die hij uiteraard van de opdrachtgever vergoed wil hebben.
Minderwerk
Tegenover meerwerk staat minderwerk. Dat doet zich voor als de aannemer enkele werkzaamheden niet behoeft uit te voeren of niet heeft uitgevoerd. Het kan zijn dat de in de overeenkomst bepaalde prijs voor bepaalde zaken gedurende de bouw goedkoper zijn geworden.
Hoe te handelen bij meerwerk?
Artikel 7:755 BW bepaalt dat de aannemer in geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk slechts dan een verhoging van de prijs kan vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken.
Oftewel, de aannemer moet zijn opdrachtgever expliciet (en bij voorkeur schriftelijk) wijzen op de extra kosten die gemoeid gaan met het meerwerk. Doet hij dat niet, dan draait hij mogelijk zelf op voor de extra kosten die hij moet maken.
In de bouwwereld worden vaak de UAV 2012 gebruikt en in § 35 van die UAV 2012 is bepaald, dat meer- en minderwerk kan worden verrekend en wel:
a. ingeval van bestekswijzigingen (§ 36);
b. ingeval van afwijkingen van de bedragen van de stelposten (§ 37);
c. ingeval van afwijkingen van geschatte hoeveelheden (§ 38, tweede lid);
d. ingeval van afwijkingen van verrekenbare hoeveelheden (§ 39);
e. in de gevallen waarin verrekening als meer- en minderwerk in de UAV of in de overeenkomst is voorgeschreven.
Ook op grond van de UAV geldt dat de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs kan vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen.
Achtergrond van deze verplichting voor de aannemer is om de opdrachtgever tijdig in de gelegenheid te stellen om te beslissen of hij dat meerwerk met de bijbehorende -hogere- kosten wel wil laten uitvoeren.
Tip
Het is voor aannemers essentieel om tijdig aan de bel te trekken als er een afwijking is ten opzichte van het opgedragen werk in de overeenkomst, en om direct aan te geven dat dit een verhoging van de aanneemsom tot gevolg heeft. Voer vervolgens het meerwerk pas uit als de opdrachtgever akkoord heeft gegeven op dat meerwerk en de bijbehorende meerwerk. Leg dat schriftelijk vast om geen bewijsproblemen te krijgen.
Het is voor opdrachtgevers essentieel om niet al te gemakkelijk ergens opdracht voor te geven, omdat dat al snel door een aannemer als al opgedragen meerwerk kan worden gezien, waarvan de opdrachtgever toch moest begrijpen dat dit tot een prijsverhoging zou leiden.
Hof Arnhem
Over meerwerk heeft het Hof Arnhem op 6 oktober 2020 een interessante uitspraak gedaan. Héél kort gezegd ging die zaak om de sloop van diverse gebouwen met asbest, waarbij onder meer een prijs per strekkende meter asbesthoudende kit tot stand was gekomen op basis van een circulaire wijze van slopen, waarbij de kit van de kozijnen zou worden verwijderd en de kozijnen zouden worden hergebruikt. Gedurende de bouw werd echter méér asbest ontdekt in die kit en de aannemer maakte aanspraak op verschillende meerwerkposten en had de gemeente daar ook vooraf op gewezen. De rechtbank wees de vorderingen van de aannemer voor wat betreft de meerkosten van de asbestsanering toe, maar het Hof ging daar niet helemaal in mee.
De vordering van de aannemer tot vergoeding van méér asbesthoudende kit tegen de overeengekomen prijs per strekkende meter werd namelijk door het Hof afgewezen. De aannemer had alle kozijnen met een grijper verwijderd en moest al rekening houden met de aanwezigheid van kit verspreid over de kozijnen. Het enkele feit dat er meer asbesthoudende kit in dezelfde kozijnen aanwezig was, betekent voor het Hof niet automatisch dat de aannemer een andere werkwijze of extra werkzaamheden diende te verrichten die tot hogere kosten hebben geleid.
Kern van het verhaal
Het gaat er volgens het Hof om dat betaling van meerwerk alleen ziet op concrete werkzaamheden waarbij voor de aannemer ook daadwerkelijk extra werkzaamheden of extra (hogere) kosten voortvloeien.
Het enkele feit dat er meer asbest in de betreffende kozijnen aanwezig was, betekent dus volgens het Hof niet automatisch dat de aannemer recht heeft op betaling van meerwerk.
Overigens zijn andere meerwerkposten door het Hof wel toegewezen, omdat die posten wel als schadepost voor de aannemer werden gezien door het Hof.
Kortom
Trek sowieso tijdig aan de bel ingeval van eventueel meerwerk en leg altijd samen goed vast welke prijsverhoging dit tot gevolg heeft en om welke redenen er ook concreet sprake is van een prijsverhoging ten opzichte van de oorspronkelijke aanneemsom. Want ook al lijkt een constatering al snel tot meerwerk te leiden (zoals de aanwezigheid van veel meer asbest dan voorzien), het moet voor de aannemer ook echt tot extra werkzaamheden en hogere kosten leiden.
29 januari 2021, Stan de Kanter, advocaat team vastgoedrecht
