Er gaat geen dag voorbij of men buitelt over elkaar heen in de wereld van bedrijfsmatige huur van retailers en horeca. Er is weer een nieuwe uitspraak gepubliceerd en hoera! We moeten die kant op! Haastig worden mailbrieven verstuurd waarin prominent de laatste (voor de schrijver gunstige) uitspraak wordt benadrukt. Al te snel antwoorden is niet verstandig; misschien volgt er een andere uitspraak. En ja, hoor, nog geen twee weken later is daar die andere uitspraak! Er volgt een snedige antwoord mail waarin de genoemde uitspraak bij het grof vuil wordt gezet en de nieuwe uitspraak op het schild wordt gehesen.
Ik wijs nu natuurlijk op de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. Café Aimée, iedereen kent de uitspanning nu. Het wordt tijd om er een biertje te pakken. Oh nee, het mag niet, ellende. De eerste uitspraak in een zogenaamde bodemprocedure, na circa 30 kort geding uitspraken door rechtbanken en gerechtshoven. Maar voor hoe lang? Niet al te lang want op 11 februari 2021 liet de rechtbank Gelderland een ander geluid horen, dit keer weer in een kort geding. Huurkorting door Corona ja, maar wel een onsje minder: 25%, want je moet ook naar de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) kijken.
Zo lijkt het alsof we aan de hand van een snelle stroom aan gerechtelijke uitspraken toewerken naar een steeds fijnmaziger rekenmodel, waaruit als vanzelf de Corona huurkorting uit de exercitie komt rollen. Het is goed om daar in deze nog steeds erg onzekere tijden een paar kanttekeningen te plaatsen.
Onvoorziene omstandigheden een gelopen race?
Nagenoeg alle huurkortingen zijn momenteel toegewezen op grond van onvoorziene omstandigheden. De wet kent een bepaling die het voor een rechter mogelijk maakt een overeenkomst, waaronder een huurovereenkomst op die grond te wijzigen. Dat kan ook met terugwerkende kracht en het gebeurt veelvuldig. Daardoor doemt het beeld op dat die juridische horde wel is genomen. En toch. Voor 15 maart 2020, toen de intelligente lockdown in werking trad, leerden alle juristen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden zelden succes had en door rechters bij hoge uitzondering mocht worden gehonoreerd. En dat terwijl we de afgelopen 200 jaar toch ook heus wel de andere nodige ingrijpende maatschappelijke ontwikkelingen hebben meegemaakt. Zal de Hoge Raad hier anders naar kijken, als dit hoogste rechtscollege hier een oordeel over moet vellen, zeg over een jaar, in een tijd waarin (dan wel) iedereen zijn vaccin heeft gehad en het leven weer ‘normaal is geworden’? We denken allemaal van niet, maar ik ben er niet zo zeker van.
De kleine lettertjes
In veel algemene bepalingen bij huurovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen die allerlei risico’s weghouden van de verhuurder en bij de huurder laten. Zo bepaalt artikel 4 van de Algemene Bepalingen bij ROZ huurovereenkomsten voor winkelruimte grofweg dat verhuurder verantwoordelijk is voor ‘vergunningen, ontheffingen en toestemmingen’ die op het verhuurde pand zien, terwijl 4.3 grofweg zegt dat huurder ‘voor de rest’ (‘alle overige’) verantwoordelijk is. Tot nu toe zeggen rechters dat de huidige sluitingen door de ‘gezondheidscrisis’ hier niet onder valt. Is die visie een gelopen race? Ik ben er niet zeker van.
De details van elke zaak
En dan de dooddoener, maar oh zo belangrijk. Geen zaak is gelijk aan de ander. Je hebt verschillende verhuurders en verschillende huurders, net weer even andere contracten en hoe dan ook een andere historie per huurovereenkomst. En hoe is de huurder omgegaan met zijn financiën voor de crisis uitbrak? En verhuurder?
Hoe ga je om met de contractuele mogelijkheid om op korte of langere termijn de huurovereenkomst te kunnen opzeggen? De meest eenvoudige oplossing om jezelf te bevrijden van een inmiddels ongelukkige huurovereenkomst. Het zou toch onredelijk zijn als welke aanpassing door de rechter dan ook, zich uitstrekt over een langere periode dan de resterende huurtermijn?
Dit soort aspecten gaat allemaal invloed hebben op de hiervoor door mij geschetste rekenexercitie, wat geen zaak is gelijk aan de andere en advocaten zullen dus per geval nieuwe argumenten van stal halen. Dat is hun werk en doen ze goed.
Wat te doen?
Snel een faire deal met elkaar treffen werkt kostenbesparend en betekent in ieder geval dat je geen tijd, energie en geld in gerechtelijke procedures hoeft te steken, maar in het runnen van jouw onderneming.Benader het desnoods alsof je een nieuw contract met elkaar sluit. Wordt ook weer niet boos als de ander dat niet wil, want dat is zijn goed recht. Contract is contract. Maar zoek het uit!
Een faire deal hoeft overigens niet te betekenen dat je vandaag de dag alles af kaart. Je kunt desnoods ook afspreken dat de huurder voorlopig bijvoorbeeld 60% van de huur betaalt (deels afhankelijk van te realiseren omzetten) en dat je na afloop van de crisis een definitieve regeling treft over de huurverplichting. In de tussentijd laat je andere partijen de kwestie lekker uitkristalliseren bij de rechtbanken en gerechtshoven.
En tot slot: hoe moeilijk ook, maak je los van de waan van de dag.
18 februari 2021, Roel Hart, advocaat huurrecht en vastgoed
