In mijn voorgaande blog binnen deze reeks ben ik ingegaan op de vraag wanneer een vereniging van eigenaars van toepassing in. In deze blog zal ik ingaan op een tweetal relevante uitspraken van de Rechtbank Amsterdam van 28 april 2021 en van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 april 2024.
Beide procedures gaan over een complex genaamd “The Gustav” in Amsterdam. Dit complex bestaat uit twee woontorens met 144 appartementen en in de plint twee commerciële ruimtes. Voor het geheel is een VvE opgericht. De commerciële ruimtes zijn in eigendom bij een investeerder, die de plint heeft verhuurd aan McDonalds. Op enig moment is de VvE ter ore gekomen dat er een omgevingsvergunning zou zijn aangevraagd voor de verbouwing van de commerciële ruimten. Verontruste bewoners van de appartementen hebben zich verenigd in de Commissie Plinten.
De wet bepaalt dat je zonder vergunning niets mag bouwen of verbouwen en dus is keurig een omgevingsvergunning aangevraagd bij het College. Bij besluit van 24 augustus 2020 heeft het college aan McDonalds omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van de gevels, het verbouwen van de begane grond en het plaatsen van handelsreclame.
Tegen dit besluit is eerst beroep ingesteld bij de Rechtbank en daarna hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Daarnaast bepaalt de splitsingsakte dat de investeerder toestemming moet vragen aan de VvE om de gevel te wijzigen, naam- en uithangborden te mogen aanbrengen, een warmtepomp te plaatsen op het dak en de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand te vergroten. De investeerder heeft die toestemming gevraagd, maar heeft daarbij nauwelijks toelichting gegeven en vragen van de VvE onbeantwoord gelaten. In dit geval zijn er dus 144 bewoners van de appartementen die hun stem mogen uitbrengen tijdens de vergadering van de VvE over het ingediende verzoek van de investeerder. De VvE heeft de toestemming met grote meerderheid van stemmen geweigerd.
De wet bepaalt wat kan worden ondernomen tegen een besluit van de VvE. Een dergelijk besluit kan nietig of vernietigbaar zijn en dan is de weg naar de Kantonrechter de enige route.
De investeerder vermoedt dat de bewoners de toestemming hebben geweigerd met als enige reden dat zij simpelweg geen McDonalds willen hebben in de plint van hun gebouw. Is dat wel een redelijke grond om de toestemming te weigeren?
De investeerder start de procedure en verzoekt de kantonrechter het besluit ex art. 5:130 BW jo. art. 2:15 BW te vernietigen en vervangende machtiging als bedoeld in art. 5:121 lid 1 BW te verlenen, wat simpelweg betekent dat de kantonrechter een streep zet door het besluit en de benodigde toestemming alsnog verleent.
Het verzoek tot vernietiging van een besluit moet overigens worden gedaan binnen één maand na de dag waarop (in dit geval) McDonalds kennis heeft genomen of had kunnen nemen van het besluit.
De kantonrechter oordeelt dat een besluit vernietigbaar is, indien het strijdig is met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel in strijd is met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid die door art. 2:8 BW wordt geëist. Besluiten worden genomen door de VvE en een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen is bindend voor de minderheid, ook als dat besluit voor de minderheid nadelig is. Voor vernietiging van een besluit is alleen plaats als de VvE in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en de gevraagde toestemming zonder redelijke toestemming is geweigerd. De kantonrechter oordeelt dat alle verzoeken tot aanpassing van het pand door de VvE op redelijke gronden zijn weggestemd en de kantonrechter concludeert dat het besluit niet vatbaar is voor vernietiging. De verzochte toestemming wordt dus niet verleend.
De bewoners maken ook bezwaar tegen de op 24 augustus 2020 verleende vergunning bij het College. Het College heeft de bezwaren ongegrond verklaard. De bewoners laten het er niet bij zitten en gaan in beroep bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de bezwaren gegrond verklaard en het besluit van 24 augustus 2020 kort gezegd herroepen, onder meer omdat de VvE de toestemming had geweigerd en het bouwplan dus niet verwezenlijkt kon worden. De Rechtbank is niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de gronden tegen de verleende vergunning.
McDonalds gaat in hoger beroep bij Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Naar het oordeel van de ABRvS doet zich hier geen situatie voor waarin moet worden geoordeeld dat bij de beoordeling van het verzoek van McDonald’s aannemelijk was dat het bouwplan niet kon worden verwezenlijkt. Het verzoek van McDonald’s is op 25 mei 2020 gedaan. Het besluit op dit verzoek is door het college op 24 augustus 2020 genomen. Op dat moment was nog geen sprake van een weigering van de VvE om toestemming te verlenen en was nog niet duidelijk dat op dat moment al aannemelijk was dat het bouwplan niet kon worden verwezenlijkt.
De ABRvS vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en verwijst de procedure terug naar de Rechtbank om alsnog inhoudelijk te oordelen over de bij de Rechtbank ingediende beroepen.
De VvE is een rechtspersoon en kan dus procedures voeren, wat zij ook gedaan heeft. De VvE heeft bovendien vergaande bevoegdheden en kan ontwikkelingen dwarsbomen. Sinds 2020 is er in deze casus geprocedeerd en al die tijd heeft alles stil gelegen.
Het is van enorm groot belang om vóór de splitsing en vóór het opstellen van de aktes en alle regels omtrent het gebruik van de verschillende ruimtes heel goed na te denken als ontwikkelaar wat wel en niet mag, welke bevoegdheden de VvE wel en niet heeft en met name voor welk gebruik of voor welke verandering géén toestemming nodig is van de verschillende eigenaren. Dan wordt de kans geringer om het lot van jouw ontwikkeling in handen van anderen te leggen…
Iedere persoon heeft zo zijn of haar eigen belang en dat kan de toestemming frustreren, dat blijkt helaas wel, en dan is het beter om al direct in alle spelregels daarop voor te sorteren.
In opvolgende blogs zal ik verder ingaan op de huidige situatie.
Vragen over Vereniging van Eigenaars? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
