Projectontwikkeling lijkt simpel: een plan en een stuk grond. Maar juridisch schuilt het echte risico vaak in het niet maken van de combinatie tussen het plan, de vergunning, de bouw en het vooraf vastleggen van VvE-regels en zakelijke rechten.
In deze nieuwe blogserie bespreken we de belangrijkste aandachtspunten voor 2026.
Ons Burgerlijk Wetboek kent geen specifieke bepalingen over projectontwikkeling en kent dus geen definitie van dit begrip. Wel kan aansluiting worden gezocht bij het begrip “project” uit de Omgevingswet. Volgens de Omgevingswet wordt onder een project verstaan: de uitvoering van bouwwerken of de totstandbrenging van andere installaties of werken, en andere ingrepen in het natuurlijk milieu of landschap, inclusief de ingrepen voor de ontginning van bodemschatten. Ook sloopwerkzaamheden kunnen onder het begrip project vallen.
Feitelijk en juridisch gezien omvat de term projectontwikkeling eigenlijk alles wat nodig is om uiteindelijk een bepaald werk of een verzameling van werken tot stand te (kunnen) brengen. Het begint in ieder geval met een plan en een perceel grond waarop gebouwd kan worden.
Een plan moet passen binnen de juridische mogelijkheden. We hebben nu in Nederland een nieuw kabinet, een nieuwe minister-president, en dus ook nieuwe plannen van de Overheid binnen het Vastgoed. In 2026 zal ik de belangrijkste aspecten van Projectontwikkeling bespreken in verschillende blogs, waar mogelijk voorzien van concrete wetten of concrete plannen van het kabinet of van interessante of juist smeuïge uitspraken van rechters of arbiters. Als voorproefje alvast de onderwerpen.
In het plan wordt vastgelegd wat er gebouwd gaat worden en daar ligt al de crux van het succes. Immers, vast staat dat voor het slopen van een bestand bouwwerk, het afgraven en bewerken van grond en/of het tot stand brengen van een bouwwerk een vergunning nodig is van de gemeente, de provincie, het waterschap of de rijksoverheid.
Belangrijk onderdeel van de vergunning en de Omgevingswet kan zijn participatie. Over participatie wordt veel geschreven en geprocedeerd, want bij de ontwikkeling van veel projecten heeft de gemeenteraad nadere voorwaarden gesteld wanneer er geparticipeerd moet worden met de directe omgeving. Participeren houdt niet in dat omwonenden mogen meedenken met de ontwikkelaar en het plan kunnen aanpassen. Dat ga ik uitleggen in 2026.
Uiteraard moet een perceel grond beschikbaar om het plan te realiseren. Een perceel grond wordt altijd via een notariële akte overgedragen (geleverd). Zeker bij grootschalige projectontwikkeling, zoals de realisatie van een nieuwbouwwijk of flatgebouw, moeten de belangrijkste besluiten al vóór die levering genomen worden. Immers, bij een nieuwbouwwijk komt regelmatig een gemeenschappelijk binnenterrein voor, waarvoor een informele vereniging moet worden opgericht, en bij flatgebouwen ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaars.
Bij dergelijke projecten is het essentieel om al voor de splitsingsakte en de akte van oprichting van de VvE goed na te denken over het voorkomen van ruzie binnen de VvE of de informele vereniging. De belangen zijn groot en vaak tegengesteld: jongeren vinden een café op de begane grond juist prima, ouderen niet. Ook moet dan al nagedacht worden welke rechten iedereen moet dulden in, op of over het gemeenschappelijk terrein of de gemeenschappelijke delen.
Hetzelfde geldt voor kleinere projecten, zoals een twee onder een kap-woning of de kadastrale splitsing van een perceel om er vervolgens twee woningen op te realiseren.
Er wordt namelijk (te) vaak nog niet (goed) nagedacht over bijvoorbeeld het vestigen van een recht van erfdienstbaarheid of opstal of het vastleggen van andere voorzieningen om potentiële ellende te voorkomen.
Want het is maar al te vaak noodzakelijk om bij grootschalige projecten ook een zakelijk recht van erfdienstbaarheid te vestigen om bijvoorbeeld een te realiseren woning een uitweg te verschaffen van en naar de openbare weg.
Of dat er alvast een ander zakelijk recht wordt gevestigd om het bijvoorbeeld mogelijk te maken om op een later moment elektriciteit aan te leggen voor een elektrische auto. Worden dit soort zakelijke rechten niet bij voorbaat vastgelegd in een notariële akte, dan wordt het dus overgelaten aan de eigenaars binnen de VvE of aan de eigenaars van het mandelig binnenterrein … en dat is gegarandeerd ellende.
In de (bijna) 25 jaar dat ik advocaat ben in het vastgoed heb ik legio voorbeelden meegemaakt, waarin buren elkaar niets gunnen, waarin nieuwe bewoners ineens een overpad of uitweg volbouwen met een garage (omdat het mag van de gemeente) of waarin een projectontwikkelaar een bestendig gebruik of bestaande afspraken ineens negeert en op het buurperceel een flat wil gaan realiseren… enkel en alleen omdat zakelijke rechten en bestaande afspraken niet notarieel zijn vastgelegd en zijn ingeschreven in het Kadaster.
Bij projectontwikkeling komt ook het huurrecht om de hoek kijken, denk aan de verhuur van bedrijfsruimte in de plint van een flatgebouw of de verplichte sociale verhuur bij nieuwbouwprojecten. De mogelijkheid om te verhuren wil de ontwikkelaar bovendien graag aan banden leggen, zodat een eigenaar van een appartementsrecht zijn appartement niet mag gebruiken voor commerciële verhuur.
Het komt helaas veel te vaak voor dat ook dit soort belangrijke regels worden overgelaten aan de besluitvorming binnen de VvE of de informele vereniging. Ook dat is gegarandeerd ellende.
Het klinkt gek, maar ook het strafrecht is van groot belang bij projectontwikkeling. Veel werkzaamheden of activiteiten zijn in Nederland strafbaar gesteld op grond van de Wet op de Economische Delicten (WED).
Ook in 2026 blijft ons devies: bel of mail ons als je ook maar even het sluimerende idee hebt dat er heel misschien wel eens wat zou kunnen gaan gebeuren wat in potentie vervelend zou kunnen worden voor jouw positie in het vastgoedrecht of bij jouw projectontwikkeling.
Vragen over projectontwikkeling of andere vastgoed kwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
