Een van de meest actuele discussies binnen de vastgoedwereld is, of eigenlijk was, de standaardbepaling uit het ROZ-model ten aanzien van indexering. Dit betreft de bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), vermeerderd met een maximale opslag (vaak 3%). Deze (standaard)bepaling wordt al jaren gebruikt in het huurrecht. Sinds medio 2023 was deze bepaling onderwerp van discussie. Een aantal rechtbanken toetste dit beding namelijk (ambtshalve) aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.
De belangrijkste uitspraken hierover zijn gedaan in de zaken van ASR. In deze zaken eiste ASR, als verhuurder, betaling van achterstallige huurtermijnen van haar huurders. De rechtbanken overwogen dat het volledige huurprijswijzigingsbeding mogelijk oneerlijk is vanwege de mogelijkheid van een opslag tot – in deze zaken – maximaal 3%. Als dit daadwerkelijk het geval zou zijn, zou dat betekenen dat het gehele beding nietig wordt verklaard en alle huurverhogingen ongedaan moeten worden. Omdat de Hoge Raad hierover nog geen uitspraak had gedaan, heeft de rechtbank in januari 2024 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voorgelegd. De centrale vraag luidde: is een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3%, naast een op de consumentenprijsindex gebaseerd indexatiebeding, oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13?
Voordat de Hoge Raad uitspraak deed, heeft de procureur-generaal eerst advies uitgebracht. Dit advies wijkt wezenlijk af van de uitspraken van de kantonrechters. De procureur-generaal stelde namelijk dat het beding niet als oneerlijk moet worden gezien, en benadrukte dat de gevolgen groot zijn als een huurprijswijzigingsbeding wél als oneerlijk wordt aangemerkt.
De Hoge Raad sluit zich uiteindelijk aan bij het advies van de procureur-generaal en neemt dit over. Volgens de Hoge Raad moeten het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding compenseert de inflatie; het opslagbeding zorgt ervoor dat de huurprijs meebeweegt met kostenstijgingen en de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding betekent daarom niet automatisch dat het andere beding ook oneerlijk is. Daarnaast heeft de Hoge Raad bepaald dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is. Dit kan echter in individuele gevallen anders zijn, afhankelijk van bijkomende omstandigheden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Elke zaak moet daarom afzonderlijk worden beoordeeld.
Gelet op het voorgaande is er nu iets meer duidelijkheid voor verhuurders en huurders over het veelbesproken indexeringsbeding. Het is vastgesteld dat een indexatiebeding en een opslagbeding los van elkaar moeten worden beoordeeld, en dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is. Toch is niet alle onzekerheid weggenomen. De vraag blijft namelijk wat deze uitspraak betekent voor huurprijswijzigingsbedingen met een opslag van meer dan 3%. Mogelijk zal toekomstige jurisprudentie hier meer duidelijkheid over bieden.
Vragen over de indexering huurprijzen of andere huurkwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
