De huurder van een woning geniet in Nederland stevige huurbescherming. Die huurbescherming is ook sterker geworden nu (echt) per 1 juli 2024 de tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is afgeschaft. De enige escape om nog te ontkomen aan huurbescherming door een verhuurder is het gebruik maken van de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Denk aan een woning die wordt verhuurd voor bijvoorbeeld vier maanden, omdat de verhuurder voor een sabbatical naar het buitenland gaat en daarna terug wil in zijn woning. Rechters gaan echter zeer terughoudend om met deze ontsnappingsroute.
De verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen op vier in de wet genoemde gronden. Als de huurder de opzegging niet accepteert, moet de rechter er aan te pas komen. De huurder mag net zo lang in de woning blijven zitten tot de rechter onherroepelijk heeft geoordeeld dat de verhuurder gelijk heeft. Met hoger beroep en soms cassatie er bij kan dat nog eens 4 tot 6 jaar duren. Vaak doen verhuurders een beroep op duurzaam eigen gebruik, in de volksmond ook wel ‘dringend eigen gebruik’ genoemd. Vaak trekt de verhuurder dan aan het kortste eind. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft afgelopen zomer een dergelijke zaak beoordeeld.
Huurster is 78 jaar oud en woont al 46 jaar met veel plezier in een woonboerderij met enkele schuren. Zij is zeer gehecht aan woning, buurt en omgeving. De woonboerderij biedt ook genoeg ruimte voor haar honden, katten en ganzen. Bovendien beschikt de woning over een atelier waar zij kan schilderen en kan haar hulpbehoevende kleindochter om de week bij haar logeren. Tot slot voert zij aan dat zij geen alternatief heeft.
Verhuurders zijn drie zussen en twee broers die de woning in 2013 hebben geërfd, waarmee zij automatisch verhuurders zijn geworden. Koop breekt immers geen huur, zij zetten de huurovereenkomst voort. Zij willen de woonboerderij renoveren en ombouwen tot drie appartementen, zodat twee van de drie zussen en een broer daar kunnen wonen en elkaar ook verzorgen. De beide zussen zijn namelijk hulpbehoevend en kunnen dan worden verzorgd door de broer en zijn echtgenote. Vergunningen zijn verkregen en zij kunnen dit plan niet elders realiseren, omdat zij daar de financiële middelen niet voor hebben.
De verhuurders zeggen de huur op in augustus 2020 op grond van dringend eigen gebruik. Voor een geldig beroep op dringend eigen gebruik gelden drie vereisten, waaraan alle drie moet worden voldaan. Om te beginnen moet er (uiteraard) sprake zijn van dringend eigen gebruik. Als aan dat vereiste is voldaan, moet er ook nog sprake zijn van alternatieve woonruimte voor de huurder. Tot slot moet de belangenafweging tussen verhuurders en huurder in het voordeel van de verhuurders uitvallen. Kortom, drie zware hobbels moeten er worden genomen.
Bij de kantonrechter kreeg huurster gelijk en werd de vordering van verhuurders afgewezen. Huurster mocht de huur van de woonboerderij voortzetten. Verhuurders legden zich hier niet bij neer en gingen in hoger beroep bij het hof Arnhem-Leeuwarden.
Er kwam direct een procedurele vraag aan de orde in deze zaak. Als een verhuurder bestaat uit vijf verhuurders, moeten dan al die vijf personen voldoen aan het vereiste dringend eigen gebruik? Dat vond het Hof niet. Een beroep op deze grond gaat ook op indien slechts één van de vijf personen rechtsgeldig een beroep doet op dringend eigen gebruik. Hier kwam het Hof tot het oordeel dat in elk geval drie van de verhuurders de woonboerderij dringend nodig hadden om daar na de verbouwing zelf te wonen en te worden verzorgd. Als de woning voor hen niet beschikbaar kwam, zouden zij moeten uitwijken naar een instelling.
Verhuurders hadden een lijst in de procedure gebracht met advertenties van beschikbare woningen in de buurt, waaronder ook eengezinswoningen. Huurder vond de getoonde woningen echter niet passend, omdat deze niet vergelijkbaar waren met de ruime woonboerderij met schuren en atelier waar zij nu over beschikte. Het Hof wees dat van de hand. Volgens het hof hoeft de beschikbare woonruimte helemaal niet vergelijkbaar te zijn met de huidige woning van de huurder, deze mag best verschillen qua grootte of ligging en het woongenot mag ook best wat minder zijn. De tweede horde werd dus ook genomen.
Het hof realiseert zich dat het moeten verhuizen voor een huurster van inmiddels 78 jaar oud zeker belastend te noemen is. Toch weegt dat niet op tegen de belangen aan de zijde van (drie van de vijf) verhuurders.
De huurovereenkomst wordt – met vernietiging van de eerdere uitspraak van de kantonrechter – beëindigd per 10 maart 2025. Die dag moet de huurster de woning hebben ontruimd en zijn verhuisd naar elders. Ze krijgt nog wel een verhuis- en herinrichtingsvergoeding toegewezen van € 7.428,–, het wettelijke minimum voor dit soort zaken.
Allereerst valt op dat in dit geval tussen de huuropzegging en de uitspraak van het Hof maar liefst vier jaar en zeven maanden zijn gelegen. Al die tijd is de huurovereenkomst gewoon doorgelopen. Verweer voeren loont in dit soort gevallen. Na beroep bij het hof is ook nog cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Duidelijk is dat de verhuurder in dit soort gevallen een lange adem zal moeten hebben.
Per saldo zal de neutrale lezer van deze uitspraak zich wel in de uitspraak kunnen vinden. Toch blijft de uitkomst van een procedure waarin de huur van een woning beëindigd moet worden altijd weer een spannende zaak met een onzekere uitkomst.
Vragen over huuropzegging of andere huurkwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
