Kan de verhuurder van bedrijfsruimte de huur aan de huurder opzeggen, omdat hij die bedrijfsruimte aan een andere partij kan verhuren voor een veel hogere huurprijs? Die vraag stond centraal in een procedure in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam medio vorig jaar. In dit blog duik ik graag dieper met u in deze kwestie.
Eerst een kleine schets van hoe dit juridisch zit. De huurder van een bepaald type bedrijfsruimte – we spreken over bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW – geniet stevige huurbescherming. Die gaat niet zo ver als bij de huurder van woonruimte, maar het komt aardig in de buurt. Bij de huur van ‘290-bedrijfsruimte’ moet je denken aan horeca, detailhandel en bepaalde ambachtsbedrijven. Huurders waarvoor plaatsgebondenheid vanwege hun klantenkring erg belangrijk is. Winkels en supermarkten bijvoorbeeld.
Dergelijke huurders hebben termijnbescherming (vaak 5+5 jaar), huurprijsbescherming (een wettelijk systeem om de huurprijs na afloop van een huurtermijn te verhogen of te verlagen) en tot slot bescherming tegen een huuropzegging van de verhuurder. De verhuurder kan de huur alleen opzeggen op grond van in de wet genoemde opzeggronden en na tien jaar op grond van een belangenafweging. Hangende een procedure tot beëindiging van de huur loopt deze door totdat er een onherroepelijke uitspraak ligt.
In deze zaak had de verhuurder bedrijfsruimte aan Ahold verhuurd sinds 1989. Op 1 juli 2019 liep de huurovereenkomst al 30 jaar en de huurprijs was in die 30 jaar na 10 jaar door een wettelijke procedure verhoogd en daarna jaarlijks geïndexeerd. De huur was op 1 juli 2019 € 488.000,– per jaar.
Verhuurder wilde de huurprijs verhogen en Ahold wilde daar een eind in mee gaan, maar niet tot het niveau dat de verhuurder in gedachten had. Verhuurder had namelijk een partij gevonden (lees: een concurrent van Ahold) die grote interesse had in de locatie en bereid was een huur van maar liefst € 775.000,– per jaar te betalen. Na een jaar of twee onderhandelen zegde de verhuurder de huurovereenkomst aan Ahold op. Dat deed de verhuurder niet op een van de vier in de wet voor 290-huur genoemde opzeggronden, maar op grond van de algemene belangenafweging. De rechter kan (als de huurovereenkomst tien jaar of langer heeft geduurd) de huur ook beëindigen als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting van de huur. Daarnaast vond de verhuurder dat een enorm grote huurder als Ahold eigenlijk geen recht op huurbescherming zou moeten hebben. Ahold verweerde zicht tegen dit alles.
Bij de kantonrechter kreeg Ahold gelijk dus de verhuurder ging in hoger beroep bij het hof Amsterdam. In hoger beroep kwamen een paar interessante aspecten rond een kwestie als deze aan bod. Tot 1 augustus 2003 stond er nog een bepaling in de wet die luidde als volgt:
‘Een opzegging door de verhuurder is nietig indien de opzegging er toe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen.’
Bij de wijziging van het huurrecht per 1 augustus 2023 was deze bepaling niet teruggekeerd in de wet. De verhuurder voerde (dus) aan dat die regel niet meer gold. Het Hof komt met een omweg tot een ander oordeel. Een van de vier in de huidige wet opgenomen opzeggronden luidt als volgt:
‘indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt’
Het Hof leidt hier uit af dat het bij 290-huur niet de bedoeling is dat de verhuurder de huur opzegt enkel en alleen om een hogere huurprijs af te dwingen. Want dat staat met zoveel woorden in deze wettelijke opzeggrond. Het zou vreemd zijn, aldus het hof, als die regel dan via de belangenafweging eenvoudig omzeild kan worden. Het hof gaat er daarom van uit dat de wetgever niet daadwerkelijk heeft bedoeld deze regel buiten werking te stellen.
Voor de verhuurder van 290-bedrijfsruimte kent de wet een gedetailleerde regeling (artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW) die het mogelijk maakt – met behulp van een deskundige en de kantonrechter – de huurprijs te wijzigen. Punt is alleen dat die huurprijs nooit wordt vastgesteld op het markthuurprijsniveau van dat moment. Er wordt een vergelijking gemaakt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, waarbij ook naar het prijspeil van de vijf jaren er voor wordt gekeken. Kort en goed kan zo’n 303-procedure in een geval als dit wel tot een huurprijsverhoging leiden, maar een nieuwe huurprijs van € 775.000,– was in deze situatie uitgesloten. Dat komt dus door het huurprijsmatigende effect van artikel 7:30 BW.
Het hof weegt ook de wederzijdse belangen af en vindt de belangen van Ahold om niet haar vestigingspunt te verliezen zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder om de huur (weliswaar substantieel) te kunnen verhogen. Verhuurder had immers al vele jaren eerder de huur via de 303-procedure in elk geval kunnen verhogen, maar heeft van die wettelijke mogelijkheid gedurende vele jaren geen gebruik gemaakt.
Heel soms zet de rechter de huurbescherming opzij, omdat toepassing daarvan in een enkele situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het moet dan wel gaan om echt schrijnende gevallen. Die situatie doet zich hier volgens het Hof niet voor. De verhuurder van 290-bedrijfsruimte dient zich nu eenmaal te realiseren dat aan het verhuren van 290-bedrijfsruimte, zeker ook aan grote marktpartijen, de nodige beperkingen kleven. Los daarvan zijn de omstandigheden in deze zaak niet van die aard, dat terzijde stellen van dwingend recht aan bod komt.
In zijn algemeenheid past deze uitspraak in een beeld waarbij een door de verhuurder gewenste huurbeëindiging die eigenlijk alleen is gebaseerd op de wens om een (veel) hogere huurprijs te realiseren bij de rechter op weinig sympathie hoeft te rekenen. Dat de huurder dan een hele grote marktpartij is die niet het etiket ‘zielig’ draagt maakt dat niet anders.
Voor het opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is meer nodig. Denk aan een grondige renovatie, waarbij het gebouw waarvan de verhuurde bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt wezenlijk wordt gewijzigd en een geheel andere inrichting en indeling krijgt. Als het puur om de huurprijs gaat is het van belang een goede aanvangshuurprijs af te spreken, jaarlijks de huur te indexeren en desnoods op tijd een procedure te beginnen tot verhoging van de huur op grond van artikel 7:303 BW.
Vragen over huur(prijs)bescherming of andere vastgoed gerelateerde kwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
