Wanneer u actief bent in het vastgoed, dan bent u deze clausule vast wel eens een keertje tegen gekomen.
Een verkoper wil dan in een koopovereenkomst inzake een gebouw de zogenaamde ‘as is, where is’ clausule opnemen. Het Burgerlijk Wetboek kent deze term niet. Deze is komen overwaaien uit het Engelse en Amerikaanse rechtssysteem. De bedoeling is wel helder: Verkoper wil zich nergens aan branden bij de verkoop en tracht door het opnemen van deze clausule iedere aansprakelijkheid uit te sluiten en alle risico’s bij de koper neer te leggen. Eigenlijk is dan de boodschap: ‘Koper, onderzoek de door jou te kopen onroerende zaak maar heel goed. Bij mij moet je niet zijn als er iets mis is’.
Recent heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden zich weer eens over deze materie mogen buigen. Wat was hier het geval?
Er wordt een appartement verkocht in een gebouw dat bijna 100 jaar oud is. Er is een VVE aanwezig in dat gebouw. Het verkochte appartement is door de verkoper recent verbouwd en in drie separate studio’s gesplitst. Koper gaat er niet wonen, de aankoop is bestemd voor de verhuur.
Het staat vast dat de beide makelaars voor het sluiten van de koop uitvoerig over de clausule hebben onderhandeld, maar dat verkoper voet bij stuk hield. De ‘as is, where is’-clausule bepaalt vervolgens dat het appartement door koper ‘voetstoots’ wordt aanvaard in de juridische, fiscale, technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte appartement zich bij de koop bevindt.
Een uitgebreidere uitsluiting van elke vorm van aansprakelijkheid door verkoper jegens koper is niet goed denkbaar, zo lijkt het. Bovendien hebben partijen het hier – via hun makelaars – uitgebreid over gehad.
Er komt na het sluiten van de koop maar vlak voor de levering bij de notaris naar boven dat de VVE geen toestemming heeft verleend voor de door de verkoper uitgevoerde verbouwing! Dat had wel gemoeten op grond van het splitsingsreglement. Verkoper heeft koper hierover niet van tevoren geïnformeerd. De koper is boos, vernietigt de koopovereenkomst op grond van dwaling en vordert schadevergoeding van verkoper. Als koper dit allemaal zou hebben geweten, dan zou hij de koop niet op deze condities hebben gesloten. Verkoper wijst alles af onder verwijzing naar de ondubbelzinnige as is, where is-clausule. Verkoper wil dat koper het appartement gewoon afneemt. Een stevig geschil is geboren.
Het geschil loopt hoog op en na een procedure bij de rechtbank volgt er ook nog hoger beroep bij het hof. Alleen dat feit maakt al duidelijk dat een klip en klare uitsluiting voor aansprakelijkheid nog niet betekent dat verkoper van ‘gedoe’ gevrijwaard blijft. Maar daar blijft het niet bij.
In deze zaak blijkt dat de gedetailleerde ‘as is, where is-clausule’ in de koopovereenkomst toch geen stand houdt. En dat terwijl er van tevoren best uitvoerig over gesproken, gemaild en onderhandeld is door (de makelaars van) beide partijen.
Daarmee is zeker niet gezegd dat deze clausule in alle omstandigheden zinloos is, maar het is wel goed om te realiseren dat er grenzen zijn aan het gebruik van deze clausule. Zeker als er – zoals in deze zaak – feiten bekend waren bij de verkoper, waarvan hij redelijkerwijs toch moest weten dat deze relevant zouden zijn voor de koper. Dit is toch weer een uitspraak van een hogere rechter, waarin de spreekplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper.
Vragen over deze clausule of andere kwesties op het gebied van vastgoed? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder;
Grondverkoop door Gemeente en Didam-Arrest
Onrechtmatig handelen in de bouw
Schriftelijkheidsvereiste bij verkoop van een kavel?
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
