Ze worden vaak standaard meegestuurd bij een overeenkomst, maar zelden gelezen. Toch kunnen algemene voorwaarden leiden tot forse boetes. Waar moet u op letten?
In het huurrecht worden heel vaak standaard huurcontracten gebruikt. Dat geldt niet alleen bij de verhuur van woonruimte maar nog veel vaker als het gaat om het verhuren van bedrijfsruimte.
Als het gaat om het verhuren van bedrijfsruimte zijn er in Nederland twee mogelijkheden. Je hebt bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (‘290-huur’). Dat ziet op winkels, hotels en andere horecabedrijven en bepaalde ambachtsbedrijven, waar de consument op bezoek komt en zaken koopt of bepaalde diensten afneemt. Voor 290-bedrijfsruimte gelden veel dwingende wetsbepalingen die boven de tekst van een contract gaan.
En je hebt overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (‘230a-huur). Dat is de rest van het bedrijfsmatig vastgoed, de grootste groep in Nederland. Denk aan kantoren, industrieel vastgoed, sportcomplexen, logistieke ruimten, ziekenhuizen etc. Voor dat type huur gelden er juist weinig dwingende wetten. Partijen zijn bij 230a-huur vrijer dan bij 290-huur in het invulling geven aan hun huurovereenkomst.
Voor zowel 290-huur als voor 230a-huur heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) modelhuurcontracten opgesteld, die af en toe een update krijgen als gevolg van bepaalde gerechtelijke uitspraken en ontwikkelingen. Het gaat dan om een model huurovereenkomst (die bij wijze van spreken zo kan worden ingevuld). Daarnaast wordt in die modelhuurovereenkomsten altijd verwezen naar een set algemene voorwaarden, die uitdrukkelijk van toepassing wordt verklaard op de huurovereenkomst. Ook tekent de huurder op de laatste bladzijde van de huurovereenkomst er voor dat hij die algemene voorwaarden (algemene bepalingen genoemd) heeft ontvangen bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Ja, het is volstrekt geldig om op deze manier een heel pakket aan algemene bepalingen (de spreekwoordelijke ‘kleine lettertjes’) van toepassing te verklaren. Ook al heeft de huurder die voorwaarden helemaal niet gelezen en hebben partijen er inhoudelijk helemaal niet over gesproken bij het sluiten van de huurovereenkomst. Als huurder heb je er gewoon voor getekend en dan zit je er aan vast. Dat geldt al helemaal in zakelijke verhoudingen waarvan bij het huren van bedrijfsruimte altijd sprake van is, of het nu gaat om 290-huur of 230a-huur.
Het is niet zo verstandig als huurder om blindelings akkoord te gaan met zo’n set algemene bepalingen. Nu is het vaak erg lastig om in onderhandelingen de toepasselijkheid van dergelijke voorwaarden uit te sluiten. De ROZ voorwaarden vormen immers de standaard in Nederland. Maar vaak is het wel goed mogelijk en bespreekbaar om afwijkende afspraken te maken over sommige bepalingen in dergelijke voorwaarden. Laat die kans dan niet lopen, want je kunt er jaren later veel spijt van krijgen.
Want in die algemene bepalingen zijn stevige boeteclausules opgenomen ten faveure van de verhuurder. Denk aan forse boetes voor het te laat betalen van de huur (1% per maand over het te laat betaalde bedrag met een minimum van € 300,– per dag). Of een boete van € 250,– per dag voor het zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren van (een deel van) de bedrijfsruimte. Of diezelfde boete wegens het niet exploiteren van een gehuurde winkel, het schenden van de zogenaamde exploitatieverplichting, die ook in die algemene bepalingen standaard is opgenomen. Dat kan tot enorme claims leiden!
De Hoge Raad heeft in het verleden geoordeeld dat een rechter terughoudend moet zijn met het matigen van contractuele boetes in een zakelijke rechtsverhouding. Dus ook bij een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Daar kom je dus niet zo makkelijk onderuit! En toch nemen we een tendens waar in de praktijk, waarbij lagere rechters daar anders mee omgaan.
Een mooi recent voorbeeld daarvan is een uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van begin februari van dit jaar. Het ging om een verhuurde winkel in Lelystad. Kennelijk liep de winkel niet zo goed, reden waarom de huurder de deuren van de winkel sloot per 5 maart 2024. De huurovereenkomst liep echter nog wel en de huurder betaalde in ieder geval wel netjes de huur door. De verhuurder liet het daar echter niet bij zitten en vorderde een boete van maar liefst € 70.000,–. Die boete was gebaseerd op de algemene bepalingen, dus ging het om 280 dagen niet exploiteren maal de boete van € 250,– per dag. De maandhuur bedroeg ongeveer € 2.800,– ex BTW per maand.
De rechter halveerde de boete toch. Dat deed hij niet omdat de huurder – zoals hij zelf had aangevoerd,- in financieel zwaar weer verkeerde. Waarom dan wel?
Omdat het boetebeding alleen in de Algemene Bepalingen stond en niet in de huurovereenkomst zelf, waarover kennelijk (het bleek uit niets) niet over was onderhandeld bij het sluiten van de huurovereenkomst;
Omdat de boete in relatie tot de huurprijs wel heel erg hoog was, meer dan twee jaar aan huur.
Omdat verhuurder haar stelling dat leegstand van de winkel tot achteruitgang van het pand en verpaupering in de wijk en daarmee tot schade niet nader had onderbouwd.
Omdat de boeteclausule niet meer voldeed ‘als prikkel tot nakoming’.
Omdat de huurder wel de huur netjes had doorbetaald.
Deze uitspraak leert weer dat een in de algemene bepalingen opgenomen boetebeding geen gelopen race is voor een verhuurder. Er zij dus best argumenten te verzinnen om in elk geval een boete fors te matigen. Aan de andere kant leert deze uitspraak ook dat er nog steeds een stevige boete voor de huurder overeind blijft. Een conclusie is ook dat een procedure over boetes een onzekere uitkomst kent. Het kan mee- of tegenvallen, voor verhuurder en huurder.
Dit alles kan je voorkomen door bij het sluiten van de huurovereenkomst wel goed over de algemene voorwaarden na te denken. En daar over te onderhandelen. Met behulp van een ervaren huurrecht advocaat. Denk niet met een druk op de knop even een huurcontract uit de la te trekken en klaar is Kees. Of dat vriend Chat het wel even voor je oplost. Dat kan je – vaak jaren later – duur komen te staan.
Vragen over algemene voorwaarden bij huurovereenkomsten of andere vastgoed gerelateerde kwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
