Het kan best frustrerend zijn voor een verhuurder van bedrijfsruimte. Je hebt een huurder die een stevige huurachterstand laat ontstaan. Op enig moment verlaat de huurder ook nog eens zonder opgaaf van redenen die bedrijfsruimte. Wat dan?
We hebben geleerd dat je niet zo maar ‘voor eigen rechter kunt spelen’. Daarmee bedoel ik dat de verhuurder de sloten van het gehuurde vervangt en de bedrijfsruimte na een pittige schoonmaak aan een ander verhuurt. Dan zijn er tenminste weer huurinkomsten. Het proberen te incasseren van de niet ontvangen huur van de vertrokken huurder doen je dan wel of niet.
Een route als deze voelt vaak aantrekkelijk aan, omdat je niet allerlei kosten hoeft te maken voor een gerechtelijke procedure. Bovendien kost een procedure weer tijd. Om daarna soms te maken te krijgen met de gevreesde ‘kale kip’. Dan maar liever snel de schade beperken en desnoods wat verlies nemen.
Artikel 7:231 BW
Er bestaat inderdaad een rechtsregel die zegt dat je als verhuurder van vastgoed (bedrijfsruimte en woonruimte) niet de huurovereenkomst ‘buitengerechtelijk’ kunt ontbinden als er sprake is van wanprestatie van de huurder. Artikel 7:231 BW bepaalt dat alleen de rechter in zo’n situatie de huurovereenkomst kan ontbinden. Dat is een dwingend voorschrift van de wetgever. Ratio is dat een rechter kan toetsen of een verhuurder niet te makkelijk de huur ontbindt en of de wanprestatie van de huurder wel erg genoeg is om de huur te ontbinden. Rechtvaardigt de wanprestatie de ontbinding wel?
De zaak
Zoiets speelde ook in een zaak die via de kantonrechter en het hof dit jaar bij de Hoge Raad uitkwam. Daarom waren de feiten in die zaak al van even geleden. De huurder van bedrijfsruimte betaalde geen huur meer sinds 1 januari 2019 en ontruimde het gehuurde in mei 2019. Verhuurder vraagt huurder dan om het gehuurde schoon te maken en de sleutels in te leveren, wat deze huurder wel doet.
De volgende stap is dat verhuurder op 10 juli 2019 per brief aan huurder laat weten dat hij gezien deze situatie geen aanleiding meer ziet om aan huurder nog het huurgenot te verschaffen. Hij vervangt dus de sloten en verhuurt de bedrijfsruimten (het waren twee units) per 1 december 2019 respectievelijk 1 april 2020 aan een andere partij.
Verweer huurder
Als reactie hierop stuurt huurder op 17 juli 2019 aan verhuurder een brief waarop juist hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Dat mag theoretisch weer wel. Artikel 7:231 BW verbiedt niet dat de huurder de huur buitengerechtelijk – zonder rechter – ontbindt als de verhuurder wanprestatie pleegt. Het verwijt aan de verhuurder is inderdaad dat verhuurder niet buiten de rechter om het huurgenot van de huurder mag afpakken. Gevolg is dat huurder als gevolg van deze buitengerechtelijke ontbinding geen huur meer hoeft te betalen per 17 juli 2019. Aldus deze huurder.
De zaak gaat natuurlijk om de vraag of huurder nog de gemiste huur moet betalen tot de dag waarop de bedrijfsruimten weer waren verhuurd. En ja, daar wordt een procedure over gevoerd in drie instanties, verspreid over vijf jaar.
Hoge Raad 15 maart
De Hoge Raad stelt de verhuurder hier in het gelijk.
Dat doet de Hoge Raad door vooral te kijken naar het zogenaamde opschortingsrecht en niet naar artikel 7:231 BW, het ontbindingsrecht. Wanneer de ene partij bij een overeenkomst zijn verplichtingen niet nakomt, dan mag de andere partij zijn verplichtingen opschorten. Dat is wat hier is gebeurd. Huurder betaalde de huur niet en gebruikte het gehuurde niet meer. Dan mag de andere partij zijn verplichting opschorten, dus stoppen met het ter beschikking stellen van het gehuurde. Of de huurovereenkomst dan nog theoretisch doorloopt is niet van belang.
Het is wel van belang te realiseren dat de Hoge Raad tot dit oordeel komt met de woorden ‘in zo’n geval’. Het is niet zo dat je hier als verhuurder altijd mee wegkomt. Wat te doen als de huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt, maar het gehuurde nog wel gebruikt en het vol staat met zijn spullen? Of als de betalingsachterstand nog niet zo heel groot is? Dan neem je als verhuurder toch een risico als je eenzijdig de sloten vervangt en het gehuurde ontruimt.
Andere escape: kort geding
De verhuurder krijgt hier wel gelijk, maar heeft toch vijf jaar last gehad van een gerechtelijke procedure bij kantonrechter, hof en Hoge Raad.
Misschien was een vlot kort geding bij de rechtbank toch een passend alternatief geweest om de bedrijfsruimte ook in juridisch opzicht beschikbaar te krijgen voor wederverhuur aan een ander. Dat kan ook een vlotte oplossing zijn bij een huurder die niets meer van zich laat horen en onbereikbaar is.
De kort geding rechter mag ook de huur niet ontbinden ex artikel 7:231 BW – dat kan alleen in een bodemprocedure – maar toetst wel of de wanprestatie zodanig erg is, dat er ontruimd kan worden. Dan maakt de kort geding rechter ook een inschatting of die bodemrechter ook tot ontbinding van de huur zal komen. Meestal is de kous daarmee wel af en komt er nooit meer een bodemprocedure, omdat de huurder het er bij laat zitten.
Vragen over huurachterstand of andere vastgoed kwesties? Bel of mail gerust, wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder;
Huurprijsverhogingsbeding woonruimte niet altijd oneerlijk
Dringend eigen gebruik huur bedrijfsruimte
