Sinds het fameuze Didam-arrest van de Hoge Raad op 26 november 2021 is er veel veranderd als een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak (grond of gebouwen) te verkopen.
Deze uitspraak zorgde voor veel opschudding in vastgoedland. En leidt tot op de dag van vandaag tot veel onzekerheid bij overheidslichamen (gemeenten, provincies etc.) en projectontwikkelaars, beleggers en private kopers.
Didam-criteria
Heel kort gezegd komt het er op neer dat een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel moet toepassen, als zij overweegt een aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak te verkopen. Een gemeente mag dus niet ‘zomaar’ (in vakjargon: ‘onderhands’) een stuk grond verkopen aan een bepaalde marktpartij. De gemeente moet in zo’n situatie op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria ruimte bieden aan andere gegadigden om ook een bod uit te brengen op dat stuk grond of dat gebouw. Er moet dan dus een openbare selectieprocedure georganiseerd worden, een soort aanbestedingsprocedure.
Deze – door de Hoge Raad in het Didam-arrest – tot uitdrukking gebrachte rechtsregel geldt overigens niet alleen bij verkoop, maar ook bij verhuur, of als een gemeente of provincie een onroerende zaak in erfpacht wil uitgeven.
Uitzondering
Zoals zo vaak in het recht heeft de Hoge Raad één situatie genoemd, in welk geval geen openbare selectieprocedure hoeft plaats te vinden, en rechtstreekse verkoop toch wel kan. Dat is het geval als er in een concrete situatie slechts één serieuze gegadigde is. Nu kan een overheidslichaam niet volstaan met de simpele vaststelling dat dit volgens haar zo is. Of in een bepaalde situatie inderdaad sprake is van slechts één serieuze gegadigde moet worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. U zult begrijpen dat de vastgoedpraktijk naarstig op zoek is naar invulling van deze uitzondering. Wanneer ben je de enige serieuze gegadigde?
Hof ’s Hertogenbosch 13 februari 2024
In deze zaak wilde de gemeente een stuk grond verkopen aan ontwikkelaar 1 en deed dat ook, maar ontwikkelaar 2 vond dat de grond ook aan haar aangeboden had moeten worden. Een procedure bij eerst de rechtbank en later het hof was het gevolg. Wat speelde hier?
De gemeente Breda wilde in een bepaald gebied woningbouw realiseren. Ook het te verkopen perceel vormde onderdeel van dit gebied. Ontwikkelaar 1 verkeerde in de gelukkige omstandigheid dat zij al een omliggend perceel in het desbetreffende gebied in eigendom had verworven, terwijl zij van een private partij ook een ander deel van het totaal te ontwikkelen gebied had gekocht. Ontwikkelaar 2 vond dat dit niets uitmaakte en dat zij ook heel goed in staat was op het aan te kopen stuk grond woningbouw te realiseren.
Het Hof volgde de gemeente in haar standpunt dat ontwikkelaar 1 als enige serieuze gegadigde mocht worden aangemerkt in deze situatie. Integrale ontwikkeling van het totale gebied door ontwikkelaar 1 leidde volgens de gemeente tot een kwalitatief beter gebiedsontwikkeling, dan wanneer hier twee ontwikkelaars naast elkaar aan de slag zouden gaan.
De koop van de grond door de gemeente aan ontwikkelaar 1 kon gewoon doorgaan. Er hoefde geen aanbesteding te komen.
Conclusie
Deze uitspraak maakt duidelijk dat er wel enige ruimte bestaat voor overheidslichamen om enige invulling maar ook sturing te geven aan het begrip ‘enige serieuze gegadigde’. Je kunt niet zeggen dat in deze zaak ontwikkelaar 2 niet in staat zou zijn geweest om op het aan te kopen perceel woningen te bouwen. Wel was de gemeente er in geslaagd voor het Hof aannemelijk te maken dat de ontwikkeling van het gebied beter uit zou pakken als ontwikkelaar 1 de koper van het perceel zou zijn. Dat lijkt toch voornamelijk te maken te hebben met het feit dat ontwikkelaar 1 al een wezenlijke (eigendoms-)positie had in het totale gebied en ontwikkelaar 2 niet. Iets om in het achterhoofd te houden.
Vragen over grondverkoop door gemeente of andere vastgoed kwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Onrechtmatig handelen in de bouw
Porthos: stikstofuitstoot en de bouwvrijstelling
