De voorgeschiedenis was als volgt. De eigenaar van het gebouw waar het hier om ging exploiteerde tot 2006 zelf in dat gebouw een hotel. In dat jaar verkocht hij het hotel aan een ander en sloot vervolgens met die ander ook een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar (2006-2016). De huurprijs werd bepaald op € 250.000,– ex BTW per jaar.
In 2014 besloot de eigenaar deze huurovereenkomst op te zeggen tegen de contractuele einddatum in 2016. Reden: verhuurder vond het behaalde rendement te laag en had becijferd dat als hij het hotel weer zelf zou gaan exploiteren een rendement van € 400.000,– ex BTW per jaar kon worden behaald.
De huurovereenkomst die ziet op een hotel valt onder de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW. Denk aan horeca, detailhandel (winkels) en ambachtsbedrijven. De 290-huurder geniet sterke huurbescherming. Wellicht niet zo sterk als de huurder van woonruimte, maar het komt in de buurt. De verhuurder kan de huur alleen opzeggen na tien jaar op grond van een in de wet genoemde opzeggingsgrond of op grond van een weging van de belangen over en weer. Bovendien loopt de huurovereenkomst net zo lang door totdat de rechter onherroepelijk uitspraak heeft gedaan over de huuropzegging van de verhuurder en deze heeft getoetst.
Een belangrijke in de wet genoemd opzeggingsgrond betreft dringend eigen gebruik. In deze kwestie deed de verhuurder daar een beroep op. Hij wilde immers (weer) zelf een hotel exploiteren omdat hij daarmee een beter rendement kon realiseren.
De Hoge Raad ziet dit anders. In Jip en Janneke taal gezegd hebben rechtbank en hof de opzegging van de eigenaar te veel vertaald c.q. ingevuld ‘naar de huurder toe’. Dringend eigen gebruik houdt in dat het bedrijfspand voor een verhuurder van wezenlijk belang is. Het is niet zo dat de verhuurder in zijn voortbestaan wordt bedreigd als hij ‘zijn pand niet terug krijgt’. Dan leg je de lat te hoog. Ook algemene bedrijfseconomische redenen (en die waren er hier, namelijk een te realiseren substantiële rendementsverbetering) kunnen voldoende zijn om een beroep op dringend eigen gebruik valide te maken. Als de verhuurder dat verhaal aannemelijk maakt is er sprake van dringend eigen gebruik. Je komt dan niet toe aan het ‘afwegen van allerlei andere belangen over en weer’.
Het is dan aan de huurder om – onderbouwd met feiten – aannemelijk te maken dat in de specifieke situatie de keuze van de verhuurder voor zelfexploitatie niet in de rede ligt, dat er alternatieven zijn voor de verhuurder en dat het in de rede ligt dat de verhuurder één van die alternatieven kiest, in plaats van de huurbeëindiging. De rechter moet dat niet allemaal zelf gaan invullen voor de huurder.
De Hoge Raad ziet dus niet in waarom het betoog van verhuurder niet zou vallen onder dringend eigen gebruik. De Hoge Raad zegt dan dat het hof ontoereikend heeft geformuleerd waarom de rendementsverbetering door zelfexploitatie geen dringend eigen gebruik is. Ook het argument dat de verhuurder door verkoop van het hotel aan huurder 14 jaar geleden (!) eigenlijk heeft afgezien van zelfexploitatie (lees een beroep op dringend eigen gebruik) vindt de Hoge Raad onbegrijpelijk.
Op de hoogte blijven van al onze actuele publicaties? Abonneer nu op onze nieuwsbrief!
Omdat wij goed zijn in ons vak, kunnen we u helpen om uit te blinken in úw business. Wij hebben hart voor ondernemers en we geloven in duurzame partnerships. Daarbij denken we liever in oplossingen dan in belemmeringen. En we blijven altijd nieuwsgierig.
Website ontwikkeld door 
