De laatste jaren is er veel te doen om bedingen in huurcontracten van woningen, waarbij de huurprijs jaarlijks op een bepaalde manier kan worden verhoogd. Het wordt dan vooral spannend bij huurwoningen in de vrije sector. Dat zijn huurwoningen met een huurprijs boven de € 879,66 per maand (prijspeil 2024). Tot 1 juli 2021 golden voor dat type huurwoningen (anders dan bij sociale huurwoningen) geen regels voor de wijze waarop de huurprijs jaarlijks werd verhoogd. Sinds 1 juli 2021 bepaalt de minister – net zoals bij sociale huurwoningen – met welke percentage de huur jaarlijks maximaal omhoog mag.
Standaard clausule
In een zaak die recent werd beslecht door de rechtbank Oost-Brabant op 22 februari 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:725) ging het om een huurovereenkomst, waarin de volgende clausule was opgenomen:
‘Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 1 maart 2019 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.’
Deze clausule was identiek aan de standaardclausule die je terugvindt in het nog steeds gangbare ROZ model huurcontract voor vrije sector woningen. Artikel 16 van de algemene bepalingen verwijst feitelijk naar de jaarlijkse cpi-index, maar het artikel geeft de verhuurder de kans om daar jaarlijks nog eens 5% bij op te tellen. Kortgezegd: inflatie + 5 %.
Richtlijn oneerlijke bedingen
Inmiddels zijn er diverse uitspraken gewezen, waarin is geoordeeld dat een dergelijk beding in strijd komt met Europees recht en wel met de zogenaamde Richtlijn ‘’oneerlijke bedingen’’’. De bekende Bouwinvest uitspraak is er één van. De consequenties daarvan zijn enorm.
Het betekent namelijk dat – als zo’n beding nietig wordt bevonden – er geen enkele mogelijkheid meer is om de huurprijs jaarlijks te indexeren. Terugvallen op nationaal recht of ‘de redelijkheid en billijkheid’ is er dan niet bij. Het gaat zelfs zo ver dat huurprijsverhogingen in het verleden altijd nietig zijn geweest. Dit kan betekenen – dat was de uitkomst in de Bouwinvest zaak – dat de huurder vanaf het begin van de huurovereenkomst altijd te veel huur heeft betaald, dat de aanvangshuurprijs altijd de geldende huur is gebleven en dat de verhuurder grote geldbedragen moet terugbetalen aan de huurder. In die zaak loopt nog hoger beroep, er zijn ook vragen gesteld aan de Hoge Raad, maar duidelijk is dat de richtlijn grote consequenties kan hebben voor verhuurders en huurders van woonruimte.
Dit alles speelt niet als in een huurovereenkomst inzake een vrije sector woning de hiervoor genoemde clausule is opgenomen, maar dan zonder het stukje ‘Bovenop en…. maximaal 5%’. Wel kan dan nog steeds sinds 1 juli 2021 jaarlijks het door de minister af te geven percentage dan leiden tot een iets lagere indexering, maar dat is overkomelijk.
Andere escape
De uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant is echter om een andere reden erg interessant te noemen. Deze rechtbank komt namelijk tot de slotsom dat in die zaak de Richtlijn oneerlijke bedingen niet van toepassing was! Wat was namelijk het geval?
De verhuurder had in de procedure aangevoerd dat hij geen verhuurder was die handelde in het kader van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. De verhuurder had ooit gewoond op de plek waar later een appartementencomplex was gebouwd. In verband met de bouw van dat complex is hij naar een andere woning verhuisd. Omdat hij wellicht in de toekomst nog eens terug zou willen naar de plaats waar hij dus vroeger had gewoond, besloot hij een appartement te kopen in het nieuw gerealiseerde complex en dit te verhuren. Verhuurder gaf aan dat hij bij de verhuur geen beleggingsoogmerk had gehad, maar het creëren van de mogelijkheid om eventueel nog eens ‘terug te verhuizen’ naar die plek.
Verhuurder gaf verder aan geen verstand van vastgoed te hebben, dat zijn makelaar het huurcontract had opgesteld. Naast zijn eigen woning beschikte hij verder alleen over dit verhuurde appartement. Tot slot voerde verhuurder nog aan dat er in zijn geval geen sprake was van enige ongelijkheid tussen verhuurder en huurder in deze situatie, iets waar de richtlijn natuurlijk voor probeert te waken.
De rechtbank Oost-Brabant honoreerde dit betoog van de verhuurder en stelde vast dat de Richtlijn oneerlijke bedingen niet van toepassing was op zijn huurovereenkomst met zijn huurder. Om die reden werd het huurprijsverhogingsbeding niet buiten toepassing (nietig) verklaard. Dit had niet tot gevolg dat het beding (huurprijs jaarlijks omhoog met de inflatie+5%) integraal van toepassing bleef, maar de huurprijs mocht wel gewoon jaarlijks omhoog met het percentage van de minister. Niet het gevreesde ‘Bouwinvest gevolg’ dus!
Conclusie
Deze uitspraak is interessant omdat het betoog van de verhuurder dat hij geen bedrijfsmatige verhuurder was en dat daarom de Europese richtlijn niet geldt, wel degelijk slaagt. Het is goed mogelijk en valt te verwachten dat meer verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen met deze uitspraak in de hand een poging zullen wagen om aan te voeren dat zij ook geen bedrijfsmatige verhuurder zijn.
Deze meneer had maar één huurwoning naast zijn eigen woning en een goed verhaal. Waar ligt de grens: maximaal twee of drie verhuurde woningen naast een eigen woning? Voor een verhuurder die zijn inkomen voor het overgrote deel op een andere manier genereert? Wanneer verschiet je van kleur en ben je opeens wel een bedrijfsmatige verhuurder van woningen? De praktijk gaat dit ongetwijfeld verder uitwijzen de komende jaren.
Vragen over het huurprijsverhogingsbeding of andere vastgoedrechtelijke kwesties? Bel of mail gerust. Wij denken graag met u mee!
Lees ook mijn voorgaande blogs, waaronder:
Dringend eigen gebruik huur bedrijfsruimte
Nieuwe wetgeving huurrecht woonruimte op komst!
