Tijdelijke bewoning van bijgebouwen achter woningen

In de gemeente Beverwijk deed zich de situatie voor dat er op een perceel één woning stond met daarachter twee bijgebouwen. Voor één van de bijgebouwen is in het verleden een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een garage/berging. Het andere bijgebouw is zonder vergunning gerealiseerd. Vervolgens zijn in de bijgebouwen in totaal vier woningen gerealiseerd door de eigenaar. Het college van gemeente Beverwijk (hierna: college) heeft aan een eigenaar daarom een last onder dwangsom opgelegd. Naar aanleiding van het handhavingsbesluit heeft de eigenaar besloten een omgevingsvergunning aan te vragen om drie woningen in één van de bijgebouwen tijdelijk te

Lees verder

Waarschuwingsplicht aannemer

Hoe ver gaat de waarschuwingsplicht van de aannemer? art. 7:754 BW Oftewel, wat mag je van een aannemer verwachten als hij voor jou een bepaald bouwwerk realiseert. Artikel 7:754 BW bepaalt dat de aannemer bij het aangaan of uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen,

Lees verder

Aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wkb

Naar aanleiding van de eerdere blog van mijn collega Stan de Kanter over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), ga ik in deze blog specifiek in op de aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wkb. Huidig recht In de huidige situatie is de aannemer op grond van artikel 7:758 lid 3 BW ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Daarbij komt dat in lid 2 van hetzelfde artikel is geschreven dat het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever is. Het uitgangspunt is hiermee dat de aannemer geen

Lees verder

Winkelhuur; termijnen en opzegging

In de huidige tijd wordt het verhuren van woonruimte door veel overheidsingrijpen ingewikkelder en minder aantrekkelijk. Goed om weer eens een blik te werpen op zakelijke verhuur. Dan heb ik het over het verhuren van bedrijfsruimte aan een partij, die de ruimte bijvoorbeeld gebruikt als kantoor of als een winkel. Inderdaad kan dat nog steeds erg interessant zijn voor de professionele of particuliere verhuurder of belegger. Kantoren en winkels Maar goed, niet elke winkel wordt een succes. Zie het straatbeeld, niet eens zozeer in de grote vier steden van ons land, maar wel in de meeste andere regionale steden, waaronder

Lees verder

Scootmobielen in gemeenschappelijke verkeersruimten; een gevaar of niet?

In steeds meer flat- en woongebouwen worden speciale voorzieningen aangebracht in en om het huis om zo de bewoners steeds meer comfort te bieden. Één van die voorzieningen is het creëren van een ruimte voor scootmobielen, ook wel stallings-/oplaadplaatsen. Toch zijn deze stallingsplaatsen vaak niet geliefd bij de gemeente, omdat de woongebouwen zich vaak niet hiervoor lenen. Dit heeft dan ook te maken met de toename van scootmobielen de afgelopen tijd, waardoor steeds vaker de brandveiligheid in het geding is. Dit is dus ook recentelijk het geval geweest bij een verzorgingshuis. De gemeente heeft namelijk twee keer een inspectie brandveiligheid

Lees verder

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Deze blog bevat een korte update van de status van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, de Wkb. De Wkb moet in werking treden direct met de Omgevingswet, althans dat is nog steeds de bedoeling. In de Wkb moet straks een private kwaliteitsborger beoordelen of een bouwwerk uit gevolgklasse 1 aan de technische en bouwkundige voorschriften voldoet. De Wkb geldt namelijk de eerste 5 jaar alleen voor gevolgklasse 1. Denk aan een grondgebonden woning, het mag geen monument zijn of een bouwwerk met een industriefunctie of met een milieubelastende activiteit, en zo zijn er nog veel meer voorwaarden. Minister De

Lees verder

Tijdelijke huurovereenkomst winkelruimte, kan dat?

Momenteel wordt het verhuren van woningen steeds minder aantrekkelijk. Het verhuren van winkelruimte kan een interessante optie zijn. Ook de winkelhuurder geniet huurbescherming. Het belangrijkste punt is dan dat er vaste termijnen gelden (vaak 5+5 of 10 jaar), maar vooral ook dat zo’n huurovereenkomst moeilijk op te zeggen is door de verhuurder. Er gelden wettelijke opzeggronden en de huurbeëindiging moet door de rechter in een procedure worden getoetst, indien de huurder niet vrijwillig vertrekt. Soms kost het dan vele jaren voordat je ‘jouw pand’ weer terug hebt. Dit alles geldt niet als je een huurovereenkomst sluit van twee jaar of

Lees verder

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Koop/verkoop van een roerende zaak of van een onroerende zaak, we maken het elke dag mee. Denk aan de koop in een winkel, de koop van een huis of gebouw, de koop van een zeilschip of auto of de koop van iets via internet. Kort gezegd mag de koper er op grond van art. 7:17 BW van uit gaan, dat de gekochte zaak die eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Bezit het gekochte die eigenschappen niet, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit en dan

Lees verder

Feiten en omstandigheden in het handhavingsrecht

Het permanent bewonen van woningen in recreatieparken blijft een veelvoorkomend probleem in het omgevingsrecht. Gelet op de groeiende groep van gepensioneerden, gescheiden mensen en arbeidsmigranten die een tijdelijk onderkomen zoeken en daarom hun intrek nemen op recreatieparken is dit dan ook niet geheel onlogisch, maar waar vroeger veel gemeentes veelal deze situatie gedoogden, treden zij nu steeds vaker en harder hiertegen op. Vaak gaat een gemeente dan ook over tot oplegging van een last onder dwangsom bij handhaving van illegale permanente bewoning van recreatiewoningen. Zo ook in de recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna:

Lees verder

Omgevingsvergunning vluchtelingenschip niet in strijd met ruimtelijke ordening

Het college van burgemeester en wethouders stemde op 19 oktober 2022 in met de komst van een opvangschip voor vluchtelingen in het Merwedekanaal te Nieuwegein en verleende hiervoor een omgevingsvergunning. Het gaat om maximaal 98 vluchtelingen die op het cruiseschip MS Princess als tijdelijke opvanglocatie zouden kunnen verblijven. De gemeente verwacht hen te kunnen opvangen in het cruiseschip van begin november 2022 tot 1 maart 2023. Vlak na het besluit van het college heeft de minister van Infrastructuur en Waterstaat op 28 oktober 2022 ook een besluit genomen, waarbij er een ontheffing is verleend om hetzelfde schip een ligplaats te

Lees verder