De laatste tijd zien wij weer wat vaker gebeuren dat verhuurders en huurders met elkaar in de clinch liggen over de vraag of er nu wel of niet een huurovereenkomst bedrijfsruimte is gesloten. Was er nu wel of niet al ‘een deal’ tot stand gekomen en kon de huurder zich daar nog aan onttrekken?
Moeilijke markt
Mogelijk worden dit soort conflicten veroorzaakt doordat in de huidige tijden verhuurders graag weer bedrijfsruimten die al enige tijd leeg staan verhuurd zien. En omdat huurders zich wel drie keer achter het oor krabben, alvorens zich daadwerkelijk te binden. Bedenk daarbij dat het al niet zo goed ging met de verhuur van winkelruimtes voor de corona crisis, zeker in de steden na de grote vier in Nederland of in kleinere gemeenten.
Uitspraak Rechtbank Noord-Holland
Rechtbank Noord-Holland 23 juni 2021:ECLI:NL:RBNHO:2021:5131. Zo biedt een verhuurder via een makelaar bedrijfsruimte te huur aan ergens in Noord Holland, waarbij de nodige details in een folder worden vermeld. Ook het toepasselijke modelcontract (ROZ) wordt genoemd, met de toevoeging ‘geen bijzondere bepalingen’. Fietsvoordeelshop heeft interesse, er vinden bezichtigingen plaats. Daarna stuurt zij een mail naar de makelaar van verhuurder, waarin een tegenvoorstel wordt gedaan: 8k huur, duur maximaal 12 maanden, ingangsdatum halverwege december 2020, twee elektrische fietsen voor de verhuurder en de staat van het gehuurde wordt geaccepteerd. De makelaar van de verhuurder antwoordt per mail dat hij namens de verhuurder akkoord mag geven. Daarna stuurt de makelaar een concept huurovereenkomst naar Fietsvoordeelshop, er wordt gevraagd of men nog opmerkingen heeft of dat men akkoord is. Vrij vlot daarna laat Fietsvoordeelshop weten toch van de huur af te zien.
Verhuurder pikt het niet, er is immers een huurovereenkomst tot stand gekomen. En als dat al niet zo is, dan waren de onderhandelingen al zover gevorderd, dat huurder zich niet meer mocht terugtrekken. Inzet van de procedure is de huursom over een jaar, met boetes en rente, want daar was immers overeenstemming over bereikt. Slaagt de verhuurder in zijn opzet, wordt de huurder daartoe veroordeeld?
Essentialia
Hoewel je op het eerste gezicht toch zou zeggen dat hier inderdaad ‘finale overeenstemming’ tussen partijen is bereikt, pakt dit toch anders uit. De rechtbank vindt namelijk dat partijen toch niet over ‘alle essentialia’ overeenstemming hebben bereikt. En dat is wel nodig, wil er sprake zijn van een, wat juristen noemen, perfecte overeenkomst. De rechtbank zoomt nog eens dieper in op de zaak en constateert dat er toch op twee punten een verschil zit tussen partijen. Anders dan in de folder was vermeld, stond de sprinklerinstallatie toch uit en qua onderhoud zou niet worden gekozen voor de reguliere bepalingen in de ROZ Huurovereenkomst maar voor de zogenaamde ‘triple net’ afspraak, waarbij al het onderhoud, hoe ook genaamd bij de huurder komt te liggen. Kortom, de huurovereenkomst week wel af van dat aanbod in de folder en daarom vond de rechtbank dat er geen huurovereenkomst was ontstaan.
Eerlijk gezegd kwam de huurder daar goed mee weg. Feit was dat de makelaar van de verhuurder wel degelijk – voordat Fietsvoordeelshop per mail haar tegenvoorstel deed – per mail aan een medewerker van Fietsvoordeelshop had verteld over de sprinklerinstallatie en de triple net variant. Toch rept Fietsvoordeelshop daar met geen woord over in haar mail met tegenvoorstel. Ook heeft Fietsvoordeelshop om een geheel andere reden afgezien van de huurovereenkomst. De te verkopen fietsen zouden later geleverd worden en ‘haar aandeelhouders gaven toch geen akkoord’. Geen woord over de sprinklerinstallatie of triple net huur. Maar toch komt de rechtbank via die weg tot het oordeel: ‘geen huurovereenkomst’.
Sprinkler en triple net relevant?
Je zou net zo goed kunnen zeggen dat de sprinklerinstallatie en de triple net afspraak over onderhoud kennelijk voor die huurder helemaal niet zo essentieel waren. Anders had hij daar toch wel wat over geschreven in zijn mail met tegenvoorstel? Of, sterker nog, dat hij die twee punten had geaccepteerd, want hij accepteerde de staat van het gehuurde pand toch?
Ook het tweede standpunt van de verhuurder (huurder mocht de onderhandelingen niet meer afbreken in zo’n vergevorderd stadium) haalt het niet. Daarbij haalt de rechtbank het inmiddels gangbare criterium van stal dat je onderhandelingen eigenlijk altijd mag afbreken, tenzij dit gezien het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij of wegens andere omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn’. Met de toevoeging dat dit een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf betreft.
Gerechtelijke procedures over de vraag of er nu wel of niet een perfecte (huur)overeenkomst tot stand is gekomen zijn erg casuïstisch. Het hangt echt helemaal af van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval. Als verhuurder moet je er daarbij toch rekening mee houden dat een rechter geneigd is een bedrijfsmatige huurder een handje te helpen, zeker als deze wat ‘kleiner’ is dan de verhuurder. Ook al omdat de gevolgen nogal stevig zijn voor juist die huurder. Deze moet een niet gewenste huurovereenkomst uitzitten. Terwijl over de verhuurder ‘stiekem’ wordt gedacht ‘zijn pand stond al even leeg, die vindt dan wel later een huurder’. Ik denk toch dat dit zo is en de rechtspraak wijst in die richting.
Huurverklaring
Dus wat te doen als verhuurder? In de eerste plaats niet te snel juichen. In de meeste gevallen ben je er pas echt, wanneer de huurder de huurovereenkomst klip en klaar heeft getekend. Voorzie je een wat langer traject van onderhandelingen (een paar maanden tot een half jaar), probeer dan zo snel mogelijk te komen tot een door beide partijen getekende ‘Intentieverklaring, huurverklaring, heads of terms’ of hoe je het stuk ook noemt. Daarin leg je vast dat partijen de intentie hebben om een huurovereenkomst te sluiten en hoe meer details in dat stuk eigenlijk al zijn vastgelegd, des te eerder zal een rechter daarna oordelen dat partijen (dan wel) al overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van die overeenkomst. Dreigen de onderhandelingen daarna dan toch nog op iets stuk te lopen, dan zal een rechter eerder oordelen dat dit specifieke punt van ondergeschikt belang is en desnoods naar redelijkheid wordt ingevuld, maar niet meer in de weg staat aan het bestaan van een deal. Maar het allerbeste is dus zo snel mogelijk een door huurde en verhuurder getekende huurovereenkomst!
Meer weten over dit onderwerp of andere vastgoed gerelateerde kwesties? Neem dan contact op met Roel of een van zijn collega’s van team vastgoed.
