Bedrijfsoverdracht bij huur en onderhuur woonruimte in de praktijk doet het zich geregeld voor. Een ondernemer huurt een bedrijfspand dat uit enkele verdiepingen bestaat. De begane grond is bij uitstek geschikt voor een winkel of een horecagelegenheid, de er boven gelegen verdiepingen niet. De verleiding is dan heel groot om die bovenverdiepingen onder te verhuren aan studenten of andere bewoners. Het levert de ondernemer prettige bijverdiensten op.
Onderhuur kamers aan studenten
Laatst speelde er een zaak bij de rechtbank Midden-Nederland. Erg ingewikkeld werd er in die situatie niet over gedaan. Niet door de verhuurder en niet door de bewoners. In de huurovereenkomst tussen de ondernemer en de verhuurder wordt gewoon ‘winkelruimte met bovenwoning’ verhuurd. De eerste jaren wordt er één huurprijs voor het geheel in rekening gebracht. Later wordt die huurprijs op verzoek van de ondernemer gesplitst, dus een prijs voor de winkel en een prijs voor de bovenwoning.
De nutsvoorzieningen zijn niet gesplitst, de ondernemer betaalt deze en belast die naar rato aan de vier of vijf (wisselende) studenten door. Het echt fysiek splitsen van het pand in een bedrijfsdeel en een woningdeel is niet eenvoudig en ook niemand voelt de behoefte gedurende alle jaren om daar wat aan te doen. Deze situatie bestaat namelijk al sinds 1 november 1990. Wel heeft de woonruimte een aparte opgang met voordeur en een eigen huisnummer, naast de winkel.
Tot slot is de verhuurder van dit alles op de hoogte. Wel heeft de verhuurder in 2009 een keer een brief geschreven aan de ondernemer over deze onderverhuur aan studenten. Als de huurovereenkomst zou eindigen of als hij zijn winkel zou verkopen, dan zou er overleg moeten plaatsvinden over de bewoning door studenten op de bovenste twee verdiepingen.
Kortom, iedereen blij, de verhuurder, de ondernemer, de studenten.
Bedrijfsoverdracht
Dan komt daar een belangrijk moment voor de ondernemer. Hij is al 86 (!) jaar oud en kan zijn winkel verkopen aan iemand anders. Dat is erg belangrijk voor hem, want met de verkoop van de winkel kan hij zijn pensioen uitstekend aanvullen. De winkel zit niet in een B.V. maar in een eenmanszaak. Om de winkel te kunnen verkopen heeft hij de toestemming van de verhuurder nodig, om ook ‘de huurovereenkomst’ aan de koper van zijn bedrijf te kunnen overdragen.
De koper van zijn winkel vindt de onderhuurpenningen van de studenten ook erg interessant, het gaat hem om het totaalplaatje. En daar komt de eerste kink in de kabel. De verhuurder gaat niet akkoord! Er moet een einde komen aan die onderverhuur aan studenten. Verhuurder is een woningstichting en wil de woningen weer toevoegen aan haar voorraad sociale huurwoningen. De zaak speelt in een grote stad.
Toestemming rechter vragen
Nu is de huurder van een winkel wettelijk stevig beschermd in een situatie als deze. De wetgever vindt het belangrijk dat een winkelhuurder zijn onderneming moet kunnen overdragen, bijvoorbeeld voor zijn pensioen, ook als de verhuurder niet meewerkt. Onder bepaalde voorwaarden kan een rechter dus een verhuurder veroordelen om akkoord te gaan met bedrijfsoverdracht en dan dus ook met een nieuwe huurder. De winkelhuurder spande dus een procedure aan tegen de verhuurder bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland en dat leidde tot een interessante uitspraak op 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3459).
Bedrijfswoning?
Maar ja, horen die twee verdiepingen boven de winkel wel tot ’het over te dragen bedrijf’? Dat is alleen zo als die woning wordt gezien als een bedrijfswoning, in de wet omschreven als ‘een afhankelijke woning’. De woning moet dan echt ten dienste staan van de winkel, een nauwe economische samenhang is vereist. Eigenlijk moet de winkelhuurder daar zelf wonen (of: een personeelslid van hem) en moet dat enorm relevant zijn voor het succesvol kunnen draaien van de winkel. De aard van de winkel moet met zich meebrengen dat het noodzakelijk is dat de ondernemer of zijn personeelsleden er boven wonen.
U voelt wel aan, die vlieger gaat hier niet op. De huurder heeft nog (wanhopig) aangevoerd dat hij één kamer van de bovenverdieping gebruikt als opslagruimte voor de winkel, maar dat legt voor de rechter te weinig gewicht in de schaal.
Splitsen huurovereenkomst!
De rechter vindt dus niet dat er hier sprake is van een afhankelijke woning. De rechter noemt dit een gemengde overeenkomst, waarin zowel bedrijfsruimte als woonruimte wordt verhuurd. En dan wordt het ingewikkeld. Want kan de ondernemer dan eigenlijk nog wel zijn winkel overdragen aan een ander? Want de regels voor bedrijfsoverdracht gelden alleen voor de verhuur van een winkel, niet bij woonruimte. De hoogste rechter in Nederland heeft al eens uitgemaakt dat je in sommige situaties inderdaad een huurovereenkomst kan splitsen, ook al hebben partijen dat bij het begin van de huur helemaal niet beoogd en dat ook niet zo vastgelegd in de tekst van de huurovereenkomst.
De rechter doet dat hier ook. Hij splitst de huur van de winkel af van de huur van de er boven gelegen woonruimte, de kamers dus. Hij was daarmee al een beetje geholpen door de beide partijen, omdat zij wel al jaren eerder de huurprijs hadden gedeeld in een huurprijs voor de winkel en een huurprijs voor de erboven gelegen woonruimte. Op dat moment huurt de ondernemer dus een winkel op de begane grond en woonruimte op de tweede en derde verdieping van het pand, alles van dezelfde verhuurder. Twee huurovereenkomsten dus. Maar ja, het overdragen van die huurovereenkomst met de studenten is daarmee automatisch van de baan. Dat stuk van zijn onderneming kan hij dus niet verkopen aan de koper van zijn onderneming.
Bedrijfsoverdracht geslaagd?
En keurt de rechter dan wel de overdracht van de huurovereenkomst van de winkel aan de koper daarvan goed? Nee! Ook dat loopt spaak, maar om een heel andere reden. De rechter vindt dat de winkelhuurder niet voldoende heeft onderbouwd dat de koper van zijn winkel ook ‘een goede huurder’ zal zijn. Je moet dan denken aan bewijsstukken waaruit blijkt dat de huurder goed is voor zijn geld, dat hij de huur kan betalen. Maar ook dat hij over ervaring en de eventueel benodigde papieren beschikt om succesvol de winkel te kunnen exploiteren. Denk aan een businessplan. In dit soort situaties is het dus erg belangrijk om jouw verhaal goed te onderbouwen.
Kortom, deze winkelhuurder van maar liefst 86 jaar oud komt er bekaaid van af! Had dit dan anders gekund? Als de huurovereenkomst van de winkeleigenaar op naam van een B.V. had gestaan wel. Dan had hij eenvoudigweg de aandelen in die B.V. aan de koper kunnen overdragen en was de klus geklaard. Daar kan de verhuurder niets tegen doen.
Overigens had deze huurder dat enige jaren daarvoor al een keertje geprobeerd te regelen met de verhuurder, in die zin dat de huurfacturen voortaan naar zijn (inmiddels wel opgerichte) B.V. mochten worden gestuurd. De rechter vond alleen niet dat daarmee ook echt officieel de huurovereenkomst op naam van zijn B.V. was gesteld.
Het onderverhuren van boven een winkel of horecagelegenheid gelegen woonruimte in een situatie als deze, waarbij de ondernemer het hele pand huurt, kan dus vele jaren later tot onvoorziene problemen leiden.
Heeft u vragen over de kwestie bedrijfsoverdracht? neem contact op met Roel Hart, advocaat team vastgoed (+31621284856 en r.hart@mend.nl)
16 december 2020.
