Nut en noodzaak van de monddoodclausule

Als advocaat bouwrecht, bestuursrecht (omgevingsrecht) en burenrecht krijg ik vaak vragen van aannemers, projectontwikkelaars, verkopers van onroerend goed en investeerders wat nu de mogelijkheden zijn voor een zogenaamde monddoodclausule. Als je iets ontwikkelt of gaat realiseren, dan heeft het uiteraard grote voorkeur om op voorhand met de buurman, een omwonende of met een andere, nauw betrokken partij of belanghebbende in een overeenkomst vast te leggen, dat die ander niet vervelend gaat doen bij de gemeente om jouw plannen dwars te zitten.

Simpel voorbeeld van monddoodclausule

Een projectontwikkelaar koopt de helft van een perceel weidegrond van een boer, en wil op die helft een complex realiseren met 30 appartementen en in de plint ruimte voor 5 winkels. De projectontwikkelaar wil natuurlijk vermijden dat de boer na de verkoop bezwaar gaat maken bij de gemeente tegen de aan de projectontwikkelaar verleende vergunning. Kan dat via een monddoodclausule?

Inhoud monddoodclausule

Zo’n monddoodclausule heeft gelukkig niets te maken met mondkapjes of Corona, ook niet met de actuele discussies over wel of geen recht op demonstratie.

Bij zo’n monddoodclausule verplicht (in voornoemd voorbeeld) de boer zich tegenover de projectontwikkelaar om géén bezwaar of beroep aan te tekenen bij de gemeente of bij de bestuursrechter tegen de verleende vergunning. Deze clausule kan worden opgenomen in een privaatrechtelijke overeenkomst of in een notariële leveringsakte, en heeft alleen maar nut als op schending van de clausule een enorm hoge boete wordt gezet. Die boete is namelijk relevant, want het moet voor de boer wel héél onaantrekkelijk worden gemaakt om toch bezwaar en/of beroep in te stellen.

Afstand van grondrechten

Overeengekomen wordt dan dus dat de boer al op voorhand afstand doet van alle aan hem toekomende publiekrechtelijke mogelijkheden om als belanghebbende ooit eens een keer op te komen tegen de bouwplannen van de projectontwikkelaar, die zijn belangen dan bijvoorbeeld zouden kunnen schaden (verminderde lichtinval, ontneming uitzicht, verkeerstoename, schade aan eigendom etc). Maar het indienen van bezwaar of beroep is wel een grondrecht, dat wordt beschermd door de Grondwet, diverse verdragen, en feitelijk wordt de boer de processuele gang naar de rechter verboden.

Dat betekent dat veel monddoodclausules vaak door de rechter nietig worden verklaard, omdat deze in strijd is met de openbare orde (art. 3:40 lid 1 BW).

Veel procedures

Vaak wordt hierover geprocedeerd, bijvoorbeeld omdat er toch bezwaar is gemaakt en de boete wordt opgeëist. Daarom zijn in de jurisprudentie inmiddels enkele criteria ontwikkeld, om te beoordelen of een monddood-clausule wel of niet toelaatbaar is:
1. De clausule mag niet te algemeen geformuleerd zijn. Er moet heel concreet worden opgenomen om welke specifieke bouwplannen het gaat, waartegen dan geen bezwaar of beroep mag worden aangetekend.
2. De clausule moet beperkt zijn in de tijd. Het mag dus geen onbeperkt verbod zijn.
3. De doelgroep van de clausule moet beperkt en overzichtelijk zijn. Vaak wordt geprobeerd ook toekomstige rechtsopvolgers aan de clausule gebonden te zijn via kettingbedingen of andersoortige boetebedingen.

 

Rechtbank Midden-Nederland

Op 22 juli 2020 heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan die secuur deze criteria nagaat (ECLI:NL:RBMNE:2020:2863). De rechtbank is in die zaak van oordeel dat er sprake is van een ontoelaatbare monddoodclausule, omdat de clausule (1) niet duidelijk maakte om welke specifieke bouwplannen het ging, (2) geen eindtermijn bevatte én (3) ook moest worden opgelegd aan rechtsopvolgers waardoor het eeuwigdurend is. Dit leidt tot de conclusie dat de clausule nietig is op grond van art. 3:40 BW en dat de boete dus niet voldaan behoefde te worden.

Monddoodclausule = maatwerk

Voorkomen is beter dan genezen en vaak zijn de afspraken hierover al gemaakt, vóórdat klanten bij mij komen om advies te krijgen over de opgestelde (en vaak ook nog eens al getekende) overeenkomst.

Er zijn namelijk legio andere oplossingen denkbaar, die in algemene zin weliswaar vergelijkbaar zouden kunnen zijn met de voornoemde monddoodclausule, maar die voor alle partijen veel vriendelijker en duidelijker worden ingekleed. En het hoeft niet lang te duren, want de bezwaartermijn is 6 weken na de dag van de verlening van de vergunning.

Dus moet de afspraak tussen de projectontwikkelaar en de boer zo op maat worden gemaakt, dat de werking van de clausule te overzien is voor zowel de projectontwikkelaar als de boer, en (heel belangrijk) dat het ook voor beide partijen interessant is om de afspraken na te komen. Dat kan op verschillende manieren.

Benieuwd?

Ben je benieuwd naar welke oplossingen ik voor jou zie, bel of mail mij gerust om al in een vroeg stadium samen te sparren en samen de juiste strategie te bedenken, zodat we op basis van die strategie de afspraken nader vorm kunnen geven.

Laten we trouwens afstappen van de term “monddoodclausule”, want die heeft een heel negatieve lading, en ook wel een ongepaste lading. We moeten alles in dit Corona-tijdperk al samen doen en dan past het niet iemand “monddood” te maken. Het moet een clausule zijn die voor alle betrokken partijen tot een succesvol resultaat leidt.

Ook nu of misschien wel juist nu, want er moet veel gebouwd worden en daar zal niet iedereen altijd even blij mee zijn, maar wel als er een gezamenlijk succes kan worden bereikt. Graag bespreek ik met je hoe die gezamenlijke succes-factor zou kunnen worden bereikt, via 06-28264783 of s.dekanter@mend.nl.

Stan de Kanter, advocaat vastgoed, (06-28264783 en s.dekanter@mend.nl)

Stan de Kanter

Salary Partner | Advocaat | Team Vastgoed


T +31 (0)6 2826 4783 s.dekanter@mend.nl

Roel Hart

Partner | Advocaat | Team Vastgoed


T +31 (0)6 2128 4856 r.hart@mend.nl